Si vendo un piso y compro en pocos meses, ¿debo pagar IRPF y la plusvalía?

Soy propietario de un único inmueble en el que vivo y que aún tiene una pequeña hipoteca pendiente. Estoy pensando en venderlo y comprar otro inmueble, que se convertiría en primera vivienda habitual. Si la operación de venta y nueva compra se realiza en pocos meses, ¿habría que pagar IRPF y plusvalía municipal?, ¿habría otros gastos asociados a la venta o compra del nuevo inmueble, más allá del ITP en la nueva compra?

La compraventa está regulada en el artículo 1.445 del Código Civil: a través de un contrato de compraventa, uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada, en este caso un inmueble, y la otra parte a pagar por ella un precio cierto.

La compraventa de un inmueble conlleva el pago de una serie de impuestos y gastos tanto para el comprador como para el vendedor. Atendiendo al caso que nos plantea, puesto que estaríamos ante dos operaciones —en primer lugar, una venta y, posteriormente, una compra—, usted sería en un caso vendedor y en otro comprador.

En lo referente a los impuestos que habrá que satisfacer como consecuencia de una compraventa, en primer lugar, encontramos el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), regulado en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre. Siempre y cuando la venta suponga para el vendedor un incremento de patrimonio, habrá que incluirlo en la declaración del IRPF que realice el año siguiente a la compraventa.

Este incremento patrimonial se da cuando la diferencia entre el valor de adquisición y el de venta es mayor; si, por el contrario, esta diferencia fuera menor, estaremos ante una disminución patrimonial. En consecuencia, usted, en calidad de vendedor de la primera operación, deberá tributar por IRPF en caso de que experimente un incremento de patrimonio como consecuencia de la venta del inmueble.

Además, habrá que tributar por el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o IIVTNU, más conocido como plusvalía municipal, regulado en la Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, siendo un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

La regulación de este impuesto, al ser un tributo cuya gestión se ha atribuido a los municipios, dependerá de la normativa del ayuntamiento donde radique el inmueble en cuestión. Sin embargo, muy recientemente, la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional este tributo.

En este caso, al producirse la venta de forma posterior a la publicación de la nueva normativa de la plusvalía, el IIVTNU deberá ser afrontado por usted en calidad de vendedor de la primera operación conforme a la nueva normativa.

Asimismo, la compraventa está gravada por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En este caso, deberá pagar en calidad de comprador de la segunda operación, y deberá hacerlo dentro de los 30 días hábiles siguientes a la escritura de compraventa, mediante autoliquidación a través del modelo 600.

Por último, cabe destacar que la compraventa de un inmueble conlleva una serie de gastos relacionados con la notaría y con la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad correspondiente.

En este mismo sentido, las partes pueden pactar libremente quién debe asumirlos, sin embargo, en caso de no hacerlo el artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador.

Por consiguiente, salvo pacto entre las partes, el vendedor tendrá que hacerse cargo de los gastos de otorgamiento de escrituras, mientras que el comprador tendrá que pagar los gastos de la primera copia y los posteriores a la venta.

*Sofía Sánchez Fernández y Sara Espada Vares, abogadas de Lean Abogados.