He heredado un piso que mi padre alquiló a una sobrina y quiero que pague una derrama

He heredado una vivienda que mi padre dejó a una sobrina, sin contrato, desde el año 1975 y ahora estoy pagando una derrama por ITE que fue desfavorable. Quisiera saber si puedo repercutirla el 12% anual, ¿habría alguna manera de poder ver el piso?

Una inspección periódica de edificios (ITE) es una inspección técnica en la que se comprueban las condiciones de seguridad, estabilidad y consolidación de los edificios.

Para ello, se revisan los elementos tanto externos (fachadas, cubiertas, azoteas…) como los internos (estructura y cimentación). Una vez realizada la inspección, el experto dictará informe y será calificado como favorable o desfavorable.

En el segundo caso, como le ha ocurrido a usted, se podrán dar situaciones: realizar obras estructurales o llevar a cabo un proyecto técnico. En cualquier caso, habrá que desarrollar las obras que especifique el informe.

Con respecto a su pregunta sobre la repercusión de las obras, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 20 que “los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario”.

Sin embargo, el artículo 21.1 de la misma ley se refiere a las obras de conservación en este sentido: “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario”.

Es decir, para que usted pueda repercutir un tanto por ciento de las obras tendría que haber pactado de forma expresa esta circunstancia en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, la ocupante de la vivienda no tiene ningún tipo de contrato, por lo que no podrá repercutirle ningún porcentaje de las obras, es decir, deberá hacerse cargo usted de ese pago.

Por otro lado, en cuanto a la posibilidad de acceder al piso, usted no puede entrar en la vivienda, aunque sea de su propiedad, pues la misma constituye la morada de su ocupante y, por lo tanto, queda amparada por el derecho de inviolabilidad del domicilio del artículo 18.2 de la Constitución española.

Nosotros le recomendamos que intente llegar a un acuerdo con la ocupante e intenten firmar un acuerdo de arrendamiento. Si esta opción no fuera viable o usted quisiera disfrutar de su vivienda, tendría que interponer una acción para recuperar la posesión con base en el artículo 250.1. 4º LEC. 3.

En conclusión, usted no podrá entrar en la vivienda sin permiso del actual ocupante y, además, ante la inexistencia de contrato, será usted como propietario quien deba hacerse cargo del pago de las obras derivadas de la ITE desfavorable.

*Sofía Sánchez y Sara España, abogadas de Lean Abogados.