Mi madre va a alquilar su casa y ayudarme a comprar un piso a medias

Mi madre vive en su piso de toda la vida. Quiere comprar un piso nuevo, a medias conmigo, para que ella lo pueda disfrutar y financiar parte de su precio con una hipoteca y alquilar el piso antiguo para pagar esa hipoteca. Entiendo que ella se puede deducir la mitad de lo que paguemos de hipoteca a la hora de declarar el alquiler de su piso antiguo. Y, por otro lado, al ser yo propietario de la mitad del piso nuevo, entiendo que tendré que pagar la mitad de ese 1,1% del valor catastral en el recibo del IBI cada año.

El impuesto sobre la renta de las personas físicas se regula en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre. El artículo 2 de dicha ley, en relación con el artículo 6, establece que en todo caso debe entenderse por renta la totalidad de sus rendimientos, ganancias y pérdidas patrimoniales, entre ellos, los rendimientos de capital inmobiliario.

Con efectos desde 1 de enero de 2013, se ha suprimido el apdo. 1 del artículo 68 de la Ley 35/2006 (Ley del IRPF) que regulaba la deducción por inversión en vivienda habitual, suprimiendo, en consecuencia, dicha deducción.

En consecuencia, solo aquellos contribuyentes que hubieran adquirido jurídicamente su vivienda habitual con anterioridad al 1 de enero de 2013 podrán seguir aplicándola.

En tal caso, esos contribuyentes podrían desgravarse hasta un 15% de lo que hayan pagado por su hipoteca durante el 20%. En el supuesto de hecho planteado, por tanto, siendo titular del 50% del pleno dominio del nuevo inmueble y que pagaría la mitad de la hipoteca, no podría acceder a la deducción del 15% en el impuesto de la renta sobre personas físicas (IRPF) pues la adquisición es posterior al 1 de enero de 2013.

El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) se regula en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Se trata de un impuesto de la Administración local, directo y de carácter real, que grava el valor de los bienes inmuebles. El sujeto pasivo de este impuesto es la persona física o jurídica que ostente la titularidad del derecho. En este caso, el sujeto pasivo del IBI serían los titulares de la vivienda.

La persona obligada al pago será aquella que ostente la condición de sujeto pasivo ese día del año. El devengo del IBI se produce el primer día del periodo impositivo, y como este coincide con el año natural, el IBI se devenga el 1 de enero de cada año.

La base imponible de este impuesto está constituida por el valor catastral —integrado por el valor catastral del suelo y el de las edificaciones— de los bienes inmuebles, rústicos, urbanos o de características especiales.

Para el cálculo de la cuota tributaria del IBI, se han de realizar una serie de cálculos, entre los cuales se incluye hallar el cálculo de la cuota íntegra. La cuota íntegra se determina mediante aplicación a la base imponible (valor catastral) de un tipo de gravamen establecido legalmente, que en el caso de inmuebles urbanos viene establecido por un límite mínimo (0,40%) y uno máximo (1,10%).

Como conclusión, su madre no podrá desgravarse en el IRPF lo pagado por la hipoteca de la que constituirá su vivienda habitual por adquirirla con posterioridad al 1 de enero de 2013. Deberá tributar el alquiler de su otra vivienda como un rendimiento de capital inmobiliario en el IRPF.

Y en cuanto al IBI, el mismo debe ser soportado por quien conste oficialmente como propietario a 1 de enero de cada año, siendo su base imponible el valor catastral, aplicando este el gravamen legalmente establecido en cada ejercicio.

Ahora bien, a la hora de declarar por el IRPF, si esa segunda vivienda no nos genera rentas, debe tributarse por ella en la base general por imputación de rentas inmobiliarias, pagando impuestos sobre el 1,1% del valor catastral del inmueble. Aunque hay que tener en cuenta que este porcentaje asciende al 2% si el valor no ha sido revisado en los últimos 10 años.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez, abogadas de Lean Abogados.