Mi ex va a comprar mi parte del piso, ¿puedo reinvertir el dinero en mi nueva hipoteca?

Hace 10 años me separé de mi pareja quedando el piso a disposición de mi mujer y de los hijos menores. Teníamos separación de bienes. Tras varios intentos de vender la vivienda, ya que los hijos son mayores, ahora mi ex acepta comprarla. Yo me compré otra vivienda en el 2018 de la que tengo una hipoteca de 600.000 euros. Si me paga 300.000 euros, ¿puedo utilizarlos para la hipoteca como reinversión?, ¿estaría exento de plusvalía? La vivienda está en Madrid.

El uso de la vivienda familiar en los llamados casos de crisis del matrimonio, considerada esta como aquella en la que los cónyuges cumplen la obligación legal de vivir juntos (artículo 68 del Código Civil), se encuentra regulado en el artículo 96 del Código Civil.

Una vez que los hijos son mayores de edad, lo normal es que se produzca una modificación de las medidas recogidas en la sentencia de divorcio. Si bien el Código Civil, artículo 96, no distingue entre hijos menores y mayores, sí lo ha hecho la jurisprudencia.

A partir del 2011 y hasta su consolidación en el año 2017, el hecho de que los hijos alcancen la mayoría de edad causa la extinción del derecho a uso de la vivienda familiar. Una vez que el menor de los hijos ha cumplido la mayoría de edad, se debe proceder a una modificación en la atribución de la vivienda.

Dicha modificación se debe plantear ante el juzgado que conoció del procedimiento de separación o divorcio, acreditando el cambio cierto de las circunstancias que dieron lugar a la medida. En este momento, puede acordarse en sentencia la adjudicación a uno de los progenitores la propiedad del 100% del inmueble con indemnización al otro. Un supuesto parecido es resuelto en la Consulta Vinculante V2856-20, de 22 de septiembre de 2020.

La Subdirección General de IRPF considera que es un supuesto de no sujeción la adjudicación del uso y propiedad de una vivienda a uno de los excónyuges por entender que trae causa en una sentencia de modificación de medidas de mutuo acuerdo de divorcio (ex artículo 104.3 TRLRHL). Se llega a la conclusión de que, como la adjudicación de la plena propiedad de la vivienda a la consultante se produce como consecuencia del cumplimiento de la sentencia de divorcio (sentencia de modificación de medidas de mutuo acuerdo de divorcio), no se producirá la sujeción al impuesto en virtud de lo dispuesto en el artículo 104.3 del TRLRHL.

En cuanto a la posibilidad de reinversión del dinero en la hipoteca, es cierto que vender un inmueble para adquirir otro tiene una serie de ventajas fiscales; esto es lo que se conoce como exención por reinversión de vivienda habitual. Para poder aplicarla se han de cumplir una serie de criterios, los cuales están bastante vigilados desde la Hacienda Pública.

Normalmente, cuando se vende una casa hay que pagar impuestos en el IRPF por la ganancia patrimonial que hayas obtenido (esto se aplica también al donar una vivienda). De forma muy resumida, este beneficio se mide por la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Este beneficio tributará dentro de las rentas del ahorro y pagarás entre un 19% y un 26% en impuesto.

Existen una serie de excepciones a la norma general, entre las que se encuentra la exención por reinversión en vivienda habitual. Esto quiere decir que no tendrá que liquidar impuestos en caso de que venda su casa para comprar otra siempre que esta sea su residencia habitual.

El primero de los requisitos para poder beneficiarse es que el inmueble sea la vivienda habitual. Hacienda considera que es necesario para considerarla como vivienda habitual haber residido en ella durante al menos tres años seguidos.

En caso de divorcio, no hará falta sumar tres años viviendo en la casa. En cuanto a la nueva vivienda, para que sea también su residencia habitual, deberá habitarla en un plazo de 12 meses desde la compra o desde que finalice su construcción.

El segundo de los condicionantes para aplicar la exención en el IRPF es el plazo. Se determina que hay un plazo de dos años desde la venta a la adquisición de la nueva vivienda.

Ahora, analizaremos el caso de la reinversión cuando se haya firmado una hipoteca. Es decir, se firma la hipoteca sobre la nueva vivienda y luego se procede a vender la anterior.

En este supuesto, la exención solo se aplicaría a las cuotas de la hipoteca que pague durante los dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda. Si quiere disfrutar de la exención total, tendría que cancelar la hipoteca que firmase dentro del plazo de dos años que marca Hacienda.

También puede ocurrir lo que Hacienda denomina exención parcial. Esto sucede cuando solo se destina parte el dinero de la venta de la casa a la compra de la nueva. Aplicando la lógica, solo quedará exento de tributar el dinero que efectivamente se reinvierta en la nueva casa.

Las cantidades que no se usen para comprar su nueva vivienda habitual se considerarán una ganancia patrimonial en el IRPF y tendrá que pagar impuestos por ellas. Eso sí, las podrá usar para compensar pérdidas y ganancias patrimoniales.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.