Tengo 78 años y estoy jubilada. Quiero ceder un piso en alquiler a una ONG

Tengo 78 años y estoy jubilada. Quiero ceder un piso que tengo en propiedad y que es mi primera vivienda a una ONG que ayuda a refugiados. Yo no cobraría alquiler, pero la ONG se haría cargo de agua, luz, gastos de comunidad y seguro. Yo me iré a vivir a un piso de alquiler. ¿Cómo quedaría la fiscalidad de esta cesión?, ¿qué tipo de contrato debo hacer con la ONG?

El caso que nos comenta supone que estamos ante un contrato de cesión de bienes gratuitos. Este tipo de contrato se puede configurar de dos formas distintas: comodato o en precario.

El contrato de comodato se encuentra regulado en el artículo 1.740 y siguientes del Código Civil que dice: “Por el contrato de préstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de préstamo”.

En el contrato de comodato, conforme a la regulación del Código Civil, se debe especificar el tiempo que va a durar la cesión de la vivienda y el uso concreto al que se va a destinar el inmueble. Esta es la característica fundamental que diferencia al comodato de la cesión de gratuita de vivienda en precario, ya que en esta última no hay que especificar duración de la cesión, ni uso.

Desde nuestro punto de vista, otorga mayor seguridad al cedente la celebración de un contrato de comodato y su elevación a escritura pública fundamentalmente pues, en caso de rescisión del contrato o de incumplimiento, es más sencilla la defensa y recuperación de la posesión de la vivienda.

En resumen, ambas modalidades son contratos gratuitos cuyo objeto es el mismo: la cesión del uso del inmueble. La diferencia radica en que en el contrato de comodato se fijará el uso y duración de la cesión y en la cesión en precario no.

En cuanto a la fiscalidad, será la misma independientemente de la modalidad por la que optemos. La Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V2527-17 de 5 de octubre de 2017 resuelve una cuestión en relación con el pago del impuesto de donaciones y el de trasmisiones patrimoniales.

En cuanto al primero, la Dirección General de Tributos establece que el contrato de cesión gratuito de vivienda sí que está sujeto al pago del impuesto de donaciones dado que se trata de un incremento patrimonial obtenido a título lucrativo.

La base imponible será el valor real del derecho adquirido minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles. Será sujeto pasivo el comodatario, en cuanto favorecido con la cesión gratuita del bien.

Por otro lado, la misma consulta establece que el contrato de cesión en precario o comodato no estará sujeto al pago del impuesto de trasmisiones patrimoniales pues se trata de un contrato gratuito. En cuanto al IRPF, la ley presume retribuidas las prestaciones de bienes o derechos susceptibles de generar rendimientos del capital inmobiliario (artículos 6.5 y 40 de la Ley de IRPF).

No obstante, si probamos que la cesión de la vivienda es gratuita, el cedente no deberá declarar como rendimientos del capital inmobiliario, pero, sí deberá efectuar la imputación de rentas inmobiliarias según lo establecido en el art. 85 LIRPF (tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo).

Por tanto, aunque se trate de un negocio jurídico gratuito, el cedente deberá declarar ese importe mínimo. En conclusión, el cesionario deberá pagar el impuesto de donaciones conforme a la legislación autonómica donde radique el inmueble y, el cedente deberá imputarse en su declaración de IRPF el importe mínimo que supondría el arrendamiento según la ley de IRPF.

*Sofía Sánchez Fernández, abogada de Lean Abogados.