Hice una permuta de suelo por un piso y la constructora ha quebrado

Hace unos años hice una permuta con un constructor de una finca por pisos una vez estuviesen construidos. La constructora quebró. ¿Qué debo hacer?

Foto: Hice una permuta de suelo por un piso y la constructora ha quebrado. (EFE/Luis Tejido)
Hice una permuta de suelo por un piso y la constructora ha quebrado. (EFE/Luis Tejido)

Hace unos años hice una permuta con un constructor de una finca por pisos una vez estuviesen construidos. La constructora quebró y recientemente ha salido la sentencia por la cual se me debe devolver la finca libre de cargas. Actualmente, la finca tiene unas cargas importantes y si el constructor es insolvente ¿tendría que pagar yo las cargas o me la entregarían igualmente sin ellas?, ¿cuánto tiempo tengo para ejecutar la sentencia?

En primer lugar, debemos recordar que el artículo 1.538 del Código Civil define la permuta como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.

Igualmente, es reseñable indicar que se trata de un contrato consensual, es decir, que se perfecciona por el consentimiento sin necesidad de entregar una y otra cosa. La especialidad de este contrato de permuta es la obligación de transmisión de la propiedad.

Ahora bien, hay que matizar algunas cuestiones sobre el momento en el que se lleva a cabo esa transmisión. El Tribunal Supremo en la sentencia de 16 de noviembre de 1994, ya se plantaba si era imprescindible que la transmisión del solar a favor del cesionario se produjera necesariamente desde el inicio. Como conclusión se puede afirmar que, salvo que se pacte otra cosa, en el contrato de permuta la adquisición de la propiedad del solar no se producirá de modo automático.

Sin embargo, lo habitual es acordar que dicha transmisión se lleve a efecto desde el inicio del contrato. Es por este motivo que sin ver el contrato firmado con la promotora no le podemos dar una respuesta completa al respecto.

Como efecto principal cabe señalar que mientras el pacto de reserva de dominio se encuentre vigente la constructora carecería de facultades de transmisión o poder de disposición del inmueble a favor de terceros. Para el hipotético caso de que se produzca dicha transmisión estando vigente el pacto de reserva de dominio, usted podría recuperar el inmueble que cedió a través de las correspondientes acciones judiciales (a saber, la acción reivindicatoria en transmisiones voluntarias o la acción de tercería de dominio en el supuesto de transmisión forzosa).

Por otro lado, haciendo mención a la reciente sentencia que se menciona en el enunciado, sería preciso conocer, entre otras cosas, en qué tipo de procedimiento se ha dictado, si es anterior a la declaración de concurso de la constructora y la fundamentación de la misma.

En cualquier caso, se pueden establecer una serie de pautas generales. Si el contrato privado o escritura de permuta se firmó con anterioridad a la declaración del concurso de la constructora sin ningún tipo de condición o reserva de dominio inscrita, el solar/finca será de propiedad de la concursada y usted únicamente ostentaría un derecho de ordinario contra la constructora.

Habría que esperar a la resolución del siempre farragoso procedimiento concursal, comunicando su título al administrador concursal. Sobre el plazo para poder plantear la ejecución de la sentencia obtenida.

Debe observar que, una vez declarado el concurso de la constructora, los órganos judiciales deben paralizar todas las ejecuciones en trámite contra la concursada. Esto es así porque los acreedores pasan a formar parte de la masa pasiva.

En resumen, es decisivo conocer si en la permuta que usted firmó en su día con la constructora se contenía o no una reserva de dominio de la finca entregada, y en su caso si la misma accedió al registro de la propiedad.

En este supuesto usted podría recuperar el bien, pues al no llegarse a cumplir la obligación por la constructora esta nunca llegó a ostentar la propiedad de la finca. Y respecto a las cargas, tendría acciones judiciales para que si las tuviera cuando reciba el bien, prevalezca la reserva de dominio y no hacerse cargo de las mismas.

En segundo lugar, si no existió dicha reserva de dominio la cuestión se complica. En este caso, la propiedad del inmueble sería en todo caso de la constructora y usted únicamente tendría un derecho de crédito ordinario contra la mercantil. Si además la constructora es declarada en concurso las posibilidades de conseguir la reparación del daño se circunscriben al procedimiento concursal, lo cual siempre es complicado.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.

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