Quiero comprar a mi padre y a sus hermanos un piso heredado

Quiero comprar una vivienda de segunda mano y sería mi segunda residencia, pues ya tengo una en propiedad, sin hipoteca, de valor superior a la que quiero comprar. Esta segunda vivienda se trata de una herencia en la que mi padre tiene un porcentaje de propiedad. Sin embargo, los hermanos no aceptan que la venta sea a mi nombre, y a mi padre no le darían una hipoteca para su compra, por lo que necesitaría saber de qué manera puedo pedir yo la hipoteca para que mi padre lo compre a su nombre, y luego cambiarlo a mi nombre.

Cuando los herederos llamados a la herencia aceptan y solo existe un bien a repartir entre los distintos copropietarios, se constituye una comunidad de bienes, lo que significa que todos los herederos son copropietarios de una cuota de ese inmueble.

Para resolver esta cuestión, dado que en muchas ocasiones puede generar problemas entre los comuneros, se puede optar por vías: la judicial y la extrajudicial. La vía judicial consiste en interponer una demanda de división de la cosa común y, si el inmueble resulta indivisible, este saldrá a subasta pública y cualquier persona (comunero o no) podrá pujar por la misma.

Sin embargo, este procedimiento es largo y las opciones de adquirir el inmueble mediante subasta pública no son tan sencillas: puede haber más pujadores, que el precio no se ajuste a sus expectativas…

La otra solución es la vía extrajudicial, mediante la cual se pretende llegar a un acuerdo con los otros copropietarios para adquirir su cuota de titularidad. Según su consulta, entendemos que usted se sitúa en esta segunda vía, pero que los comuneros no aceptan venderle su cuota a usted, sino a su padre.

Partiendo de esta base, lo primero que hay que tener claro es que el titular de la hipoteca no tiene por qué corresponderse con el titular de la propiedad. Para ello podemos optar por dos situaciones diferentes, pero que, en esencia, suponen lo mismo.

Una primera opción sería la de que su padre solicite la hipoteca a su nombre y usted sea su avalista. Otra segunda opción es la del deudor no propietario. Se trata de una figura menos frecuente, pero igualmente válida.

Al final, la consecuencia es la misma: en caso de impago, la entidad bancaria se dirigirá contra sus bienes presentes y futuros. Al fin y al cabo, al banco le es indiferente quién paga el préstamo siempre y cuando sea abonado en tiempo y forma.

Asimismo, es importante que, si se decanta por la opción del deudor hipotecario, al momento de constitución de la hipoteca deberá advertir al banco de que la vivienda que pretende gravar no es de su propiedad.

Posteriormente, su padre, en el acto de formalización de la compraventa, aparecerá simple y llanamente como comprador.

Finalmente, una vez su padre haya adquirido la propiedad de la vivienda, podrá donársela a usted mediante escritura pública de donación, abonando los correspondientes impuestos: impuestos de sucesiones y donaciones y plusvalía, que corren de cuenta del donatario, y que dependerá de la normativa autonómica y municipal, respectivamente, si existe alguna bonificación o exención. Su padre, como donante, deberá declarar dicha donación en el IRPF.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.