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En alquiler con opción de compra, ¿el titular de hipoteca y escritura puede ser diferente?
Mi familia y yo estamos en una casa de alquiler con opción a compra. Queremos comprar la casa y hacer la hipoteca a mi nombre y al de mi padre
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Mi familia y yo estamos en una casa de alquiler con opción a compra. Queremos comprar la casa y hacer la hipoteca a mi nombre y al de mi padre. Pero la escritura de propiedad nos gustaría que fuese a mi nombre y al de mis dos hermanas, ¿podría hacerse?
Generalmente, el alquiler con opción a compra se concibe como una buena alternativa para el arrendatario porque le permite invertir el dinero destinado al alquiler a la posible compra de la vivienda.
En palabras del Tribunal Supremo, "con dicho contrato, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones".
Esta opción a compra no está expresamente contemplada por la ley y no aparece expresamente regulada en el Código Civil, aunque sí está aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Debido a esto, es muy importante que todas las condiciones queden muy bien especificadas en el contrato. Tiene relevancia quiénes son los titulares del contrato de arrendamiento y a su vez de la opción a compra.
Ello es así porque, ejercitada la opción en forma, se produciría la extinción del derecho de arrendamiento por la concurrencia en la misma persona de la condición de arrendatario y la de propietario del mismo inmueble.
Para que usted y sus hermanas se convirtieran en propietarias con el ejercicio de la opción a compra, deben reunir la condición de arrendatarias. Otra cosa es la forma de financiar esa compraventa.
Por lo general, se suele constituir una hipoteca como garantía del préstamo concedido. Aquí sí es posible que el deudor o sujeto pasivo de la obligación garantizada (un préstamo, por ejemplo) no coincida con el hipotecante.
De este modo, los deudores del préstamo podrían sur usted y su padre, y no sería necesario que el inmueble que garantice la deuda sea titularidad de ambos. Todos los propietarios del inmueble deben consentir la constitución de la hipoteca sobre el inmueble.
En conclusión, la opción de compra faculta al arrendatario a adquirir el inmueble bajo determinadas condiciones pactadas en el contrato. Sin embargo, sí que cabe que unas personas sean deudoras de un préstamo y la garantía recaiga sobre un inmueble propiedad de un tercero.
Se requeriría el consentimiento expreso de todos los titulares con capacidad de disposición sobre el inmueble.
*Sofía Sánchez, abogada de Lean Abogados.
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