Vamos a comprar dos pisos unidos, ¿conviene que en el registro ya figuren así?

Somos una pareja y estamos interesados en comprar una vivienda que son dos pisos unidos. El problema es que en el registro el piso permanece como dos viviendas independientes. ¿Nos conviene solicitar que lo unan antes de adquirirlo? De ser así, ¿cuánto costaría cambiarlo en el registro?

Resulta importante señalar que ustedes como potenciales compradores del inmueble deben tener constancia de la autenticidad y legalidad de los documentos de la unión de ambas viviendas para evitar sorpresas desagradables.

Es decir, si no ha sido debidamente autorizado por la comunidad de vecinos, se ha contado con un proyecto por un profesional cualificado y se obtuvo la correspondiente licencia municipal de obras, puede que existan problemas posteriores a la compra.

Por ello, una forma de asegurarse de que todos los trámites están correctamente realizados es solicitar al vendedor que con anterioridad a la venta realice por su cuenta la agrupación de ambos pisos. Ahora bien, esta operación está sujeta a una serie de gastos (notariales, registro e impuestos).

Otra opción es incluir en la escritura de compraventa una cláusula por la cual el vendedor se hace responsable de los posibles gastos en que se hubiera de incurrir para la subsanación del proyecto técnico, licencias de obras, etc.

Otra cuestión importante a tener en cuenta es la más que posible financiación de la compraventa de la vivienda mediante un préstamo hipotecario. Es posible constituir e inscribir la hipoteca sobre las dos fincas que constituyen una unidad funcional y se destinan a vivienda habitual, y ello, aunque no se haya realizado la agrupación registral.

Aquí sí es aconsejable dejar claro en la escritura que ambas se destinarán a vivienda habitual de los deudores. En este sentido, nos remitimos a la “resolución de 20 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 6 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca e, si se quiere financiar la adquisición de la vivienda con un préstamo hipotecario, es importante si la nueva finca está inscrita o no”.

Dicha resolución estima el recurso planteado contra la calificación negativa del registrador, quien entendía que debía determinarse cuál de ambas fincas adquiridas constituía la vivienda habitual.

Como se ha señalado, la agrupación de las fincas no es obligatoria para poder realizar la transmisión y posterior constitución e inscripción de la hipoteca. Para el supuesto de que una vez adquiridas las fincas se quiera por su parte realizar la agrupación registral, el proceso tiene diferentes pasos.

Aquí partirían de que todo lo referente a las obras para la efectiva unión de ambas fincas ya está realizada. Por tanto, deberían acudir a un notario para realizar la escritura de agrupación y posteriormente realizar la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.

Si no está actualizada la situación en el catastro, se debe presentar el Modelo 903N (declaración catastral por agregación, agrupación, segregación o división de inmuebles) ante el catastro y los planos que describan gráficamente el estado previo y posterior a la agrupación con las cotas necesarias para el cálculo de superficies.

El coste de la operación de agrupación supone un 2% del valor total de las fincas. En virtud de todo ello, podemos concluir que en caso de querer realizar la agrupación registral de las fincas, sería beneficioso para el comprador que se realice antes de la compraventa, sin olvidar que ello puede conllevar un aumento del precio de venta.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.