Quiero segregar un piso y donárselo a mis hijos, ¿puedo hacerlo en el mismo acto?

Voy a segregar un piso en dos (A y B), que ya está físicamente separado, y donárselo a mis hijos (el piso A a uno de ellos y el B al otro). Quisiera hacer la donación y segregación en el mismo acto, pero ¿qué pasaría con la donación si el registrador, por algún motivo, no aceptara la inscripción?

De conformidad con el art. 49 del Decreto de 14 de febrero de 1947 que aprueba el Reglamento Hipotecario, la segregación se define como el acto mediante el cual de una finca original se separa una porción más pequeña de terreno que forma una finca nueva e independiente.

Por su parte, el art. 78 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística indica que este acto está sujeto a la obtención de una licencia de segregación, o en su defecto la declaración de innecesariedad. El ayuntamiento valorará la conveniencia de otorgarle la licencia de segregación, y para ello revisará tanto que la solicitud esté bien hecha como el cumplimiento de la legislación urbanística.

La licencia de segregación es un documento inexcusable para la inscripción y objeto de calificación por parte del registrador. Suponemos que, si las fincas ya están físicamente separadas, es porque ya ha realizado los trámites previos (licencia, proyecto, etc.).

En la misma escritura de segregación puede realizar la donación a sus hijos, e incluso la aceptación por estos, tal y como permiten los artículos 632 y 633 del Código Civil.

Este título será presentado al registrador para su calificación y posterior acceso al Registro de la Propiedad. Ahora bien, para poder realizar de forma efectiva la donación, deben cumplirse los requisitos de capacidad y contenido exigidos por la ley.

En el título de donación debe constar la cita del inmueble o inmuebles que se donan e indicar la descripción completa de los mismos. Como ya hemos indicado, de la segregación obtenemos dos fincas, la original y el resto.

Ambas fincas tendrán una numeración diferente y deberán estar delimitadas geográficamente. En cuanto a la inscripción, establece el art. 49 del Reglamento Hipotecario que, cuando en el título presentado se segregue parte de alguna con objeto de enajenarla, se practicará una sola inscripción en la que se comprendan la segregación y su enajenación.

Por tanto, el registrador emitirá nota de calificación sobre el único título presentado, afectando a ambos negocios jurídicos. Por último, si el registrador le deniega la inscripción o anotación de un documento tiene la alternativa prevista en los art. 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

Estos preceptos configuran un recurso ante la Dirección General de Registros y del Notariado; o una impugnación directa por las normas del juicio verbal ante los juzgados de primera instancia de la capital de provincia donde se sitúe el bien.

*Sonsoles Martínez y Sofía Sánchez, abogadas de Lean Abogados.