¿Puedo vender a mi tío el 50% de una casa heredada junto a una hermana?

Soy propietaria del 50% de una vivienda y mi hermana es la propietaria del otro 50%. Por motivos personales, no quiero seguir viviendo con ella y, como no le dan préstamos para que ella pueda comprar mi parte, quisiera venderle de manera privada mi parte a mi tío, quien también reside en la casa aunque no es propietario. ¿Puedo hacerlo?

La situación descrita en su consulta se conoce como comunidad de bienes y se regula en los artículos 392 y siguientes del Código Civil, el cual define la comunidad de bienes de la siguiente manera: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”.

La comunidad de bienes es una figura que básicamente supone que varias personas son cotitulares de un mismo bien, en este caso una vivienda. Por ello, cada copropietario deberá hacer frente a las deudas y cargas que tenga ese bien en atención a su cuota de titularidad.

La comunidad de bienes o condominio puede ser disuelta en cualquier momento por cualquiera de los comuneros. Para ello, habrá que diferenciar si el bien el divisible materialmente o no.

En caso de que el bien sea divisible, el juzgado realizara la división del mismo atendiendo a la cuota de titularidad que ostente cada uno de los comuneros, quedando disuelta la comunidad de bienes. No obstante, en caso de que el bien sea indivisible, como suele ocurrir con las viviendas, el procedimiento es más complicado, ya que tendrá que ser subastado públicamente y que cada copropietario reciba la valoración económica del porcentaje del que el propietario fuera titular.

En cuanto a la venta, usted puede transmitir libremente la cuota indivisa de la que sea propietario, sin necesidad de preaviso al resto de comuneros. Esta transmisión puede realizarse a través de un negocio jurídico gratuito como es una donación o herencia, en caso de fallecimiento o mediante compraventa.

Al tratarse de una transmisión, esta llevará aparejada el pago de determinados impuestos. En el caso de la compraventa, tal y como usted pretende, habrá que afrontar el pago de tres impuestos: IRPF, plusvalía municipal y el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Los dos primeros correrán de cuenta del vendedor, y el pago del ITP corresponderá al comprador.

Es importante tener en cuenta que, cuando realicemos la declaración o autoliquidación de estos impuestos, habrá que hacerlo únicamente por la cuota de titularidad objeto de transmisión.

Un aspecto importante que debemos reseñar en la compraventa de un proindiviso es el derecho de retracto que asiste al resto de comuneros, regulado en el artículo 1.522 y siguientes del Código Civil.

El derecho de retracto supone la posibilidad del resto de copropietarios de subrogarse en la posición del comprador del inmueble. Para poder ejercitar el retracto, los copropietarios que pretendan adquirir la cuota de titularidad en venta deberán, dentro del plazo legalmente establecido, consignar el precio en las mismas condiciones que ofrece el comprador.

*Sonsoles Martínez González y Sofía Sánchez Fernández, abogadas de Lean Abogados.