¿Se puede transmitir a unos sobrinos un piso a cambio de una renta vitalicia?

¿Se puede transmitir a unos sobrinos la propiedad de un piso en nuda propiedad a cambio de una renta vitalicia? Y si la respuesta es afirmativa, ¿cómo se decide la cantidad que se ha de pagar mensualmente?

Entendemos que la consulta que se plantea consiste en si usted, titular del pleno dominio del inmueble, puede transmitir la nuda propiedad y seguir siendo la usufructuaria con carácter vitalicio.

El derecho de propiedad viene regulado en los artículos 347 y ss del Código Civil, los cuales establecen que “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”.

La plena propiedad es lo que también se conoce como pleno dominio sobre un bien. El derecho de propiedad puede dividirse en nuda propiedad y usufructo.

La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la que es únicamente propietaria, con limitación de no tener a derecho a su posesión y disfrute, que serán derechos del tercero que disponga del usufructo.

Y por su parte, el usufructo es el derecho de goce, uso y disfrute. Ambos derechos pueden disociarse, y prueba de ello es el artículo 468 del Código Civil al establecer la voluntad de las partes manifestada en actos entre vivos como una de las formas de constituir el usufructo.

Es decir, el titular del pleno dominio puede disponer únicamente de la nuda propiedad, dejando reservado para sí el usufructo.

La operación que tendría que llevar a cabo para transmitir el derecho de nuda propiedad a sus sobrinos sería acordar la venta con pago aplazado de precio.

La compraventa se regula en el artículo 1.445 del Código Civil (“Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”).

Dicho precepto tiene una limitación, que no es otra que la fijación de un precio cierto. Por tanto, el precio que se acuerde por la transmisión puede hacerse efectivo mediante un único pago o bien hacer un aplazamiento.

La segunda opción permite acordar la transmisión con el pago aplazado del precio, haciendo constar en la escritura los términos exactos. Pero en ninguno de los dos casos puede ser un pago periódico vitalicio. Lo que sí puede tener carácter vitalicio es su derecho de usufructo.

Es decir, podrá seguir viviendo y disfrutando de la vivienda hasta que fallezca. En esta situación se ha de considerar la edad que usted tenga en el momento de la transmisión y su posible esperanza de vida.

Como conclusión, no se puede realizar un contrato de compraventa cuya contraprestación sea una renta vitalicia, pues el precio debe estar predeterminado en el momento de firmar el contrato. Por el contrario, sí puede fijar que el precio se haga efectivo a plazos.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.