Un contrato de renta antigua, ¿pueden obligar a reformar el piso y subir el alquiler?

El edificio en el que vive mi abuela, es de tres plantas y actualmente solo están ocupados dos pisos. Mis abuelos tienen renta antigua y viven en ese piso desde 1970. La dueña del edificio lo ha vendido entero, y el nuevo dueño quiere remodelar el edificio completo, incluido el piso en el que viven mis abuelos. Para ello les ha propuesto que una vez esté remodelado otro de los pisos, ellos se muden a uno que ya esté acabado, para remodelar su piso y posteriormente puedan volver a su piso, y con ello quiere también subirles a la renta, porque según el dueño van a revalorizar la casa. ¿Esto es legal? ¿Les puede obligar a remodelar el piso y subirles la renta? ¿Qué pueden hacer mis abuelos?

Los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985 tienen la consideración de alquileres de renta antigua, y continúan rigiéndose por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre (LAU de 1964), por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo las disposiciones contenidas en la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley 29/1994 que introdujo modificaciones en relación con la extinción y subrogación de estos contratos, así como respecto a la actualización de rentas y ciertos derechos del arrendador.

La LAU de 1964, en su artículo 107, establece que el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda arrendada en estado de servir para el uso convenido.

Además de las anteriores, existen las denominadas obras de mejora, que son aquellas que no son indispensables para el mantenimiento de la vivienda, sino que únicamente aumentan la calidad y comodidad del inmueble.

Es decir, no son requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

El Tribunal Supremo, en su Sentencia 305/2009, 21 de mayo, vino a modificar el régimen expuesto en este artículo al establecer como doctrina jurisprudencial algo contradictorio con lo que se venía aceptando por los tribunales desde 1964.

Dicha resolución establece que si el contrato es anterior a 1985 -como aquí ocurre-, el arrendador tiene derecho a repercutir el coste de las obras de reparación, pero no así aquellas que se consideren de mejora del inmueble.

La Ley no hace una clasificación exhaustiva, si no que han sido los tribunales los que casuísticamente han ido estableciendo cuáles se consideran de conservación y cuáles de mejora.

Pero de forma general se puede afirmar que están excluidas las obras de mejora cuya finalidad es otra, es añadir elementos, servicios o funcionalidades inexistentes en la fecha de la firma del contrato.

Lo normal es que el nuevo propietario del edificio dese rehabilitar totalmente el inmueble, pudiendo las obras por ello considerarse de mejora. En ese caso no se pueden repercutir el coste de los trabajos a los inquilinos.

Si así fuera, lo que pueden hacer como inquilinos es oponerse al incremento de la renta y notificar por escrito que no está de acuerdo con esa subida por considerar que se debe a obras de mejora y no de conservación.

Con el anterior escrito se obliga al nuevo propietario a acudir a la vía judicial, pues es quien tiene que demostrar que las obras tienen el carácter de conservar y mantener y por tanto tiene derecho a repercutir el coste y aumentar la renta.

Pero en todo caso, el propietario debe priorizar la ejecución de las obras para cuando la vivienda no está arrendada. Se exceptúan aquellas obras que no pudieran aplazarse hasta la finalización del arrendamiento, cuando el inquilino está obligado a soportarlas.

En cuanto a la oferta de trasladarse a otro de los pisos del edificio mientras se realiza la reforma del suyo, cabría alcanzar un pacto entre las partes para ello. Mientras se están realizando las obras el propietario tiene la obligación de buscar una alternativa habitacional para el inquilino.

Aquí siempre es importante no dejar de pagar la renta, pues en caso contrario, con el incumplimiento de una sola de las mensualidades, se estaría facultando al propietario a desahuciarlos. Se recomienda dejar plasmado por escrito el acuerdo alcanzado, indicando que una vez terminen las obras se retornará al domicilio habitual y manteniendo la misma renta.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.