Mi inquilino no paga y estoy en paro, ¿cómo puedo recuperar el piso para vivir?

Tengo un piso alquilado y el inquilino no me paga la renta. Desde hace un año, me encuentro en el paro y necesito el piso. ¿Cómo puedo recuperarlo para ir a vivir?

El pago de la renta es la obligación principal de todo arrendatario. Por tanto, el impago representa un incumplimiento sustancial del contrato de arrendamiento y da derecho a que el arrendador resuelva el contrato, exija el pago de las rentas atrasadas con intereses y, en su caso, recupere la vivienda desalojando al inquilino moroso.

El art 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la facultad de resolver el contrato de pleno derecho por impago del alquiler. En caso de que el inquilino no acceda a nuestras peticiones, deberemos acudir a la vía judicial, iniciando un procedimiento de desahucio por impago del alquiler (regulado en el artículo 440.3 y 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

También se puede solicitar acumuladamente a la petición de recuperación del inmueble la reclamación de las cantidades debidas por impago del alquiler o suministros.

Hay que recordar que no puede echar por la fuerza al ocupante de la vivienda, en caso contrario podría acusarle por delito de coacciones.

Otra vía para recuperar el inmueble es resolver el contrato por necesidad, la cual se contempla como una excepción a la prórroga forzosa. El régimen aplicable es diferente según el momento en el que se firmó el contrato de arrendamiento.

Para recuperar la vivienda arrendada por necesidad en contratos celebrados desde el 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019, el art 9.3 de la LAU recoge la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar la vivienda en alquiler antes de que finalice el contrato de arrendamiento sin necesidad de que se cumpla este plazo mínimo (eran tres años).

Este artículo indica que si, una vez haya transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador comunica al inquilino que tiene necesidad utilizar la vivienda para destinarla para su vivienda permanente, puede recuperar el inmueble.

Para ello se debe enviar una comunicación al arrendatario con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Se puede solicitar la recuperación de la vivienda por necesidad sin que sea necesario que se hubiese hecho constar esta causa en las estipulaciones del contrato de arrendamiento.

Ahora bien, para aquellos contratos celebrados desde el 5 de marzo de 2019 en adelante, la LAU impone al arrendador una serie de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar un mínimo de cinco años si el arrendador es una persona física y siete años si el arrendador es una persona jurídica.

El artículo 9.3 LAU ha sido modificado por el Real Decreto Ley 7/2019, cuya reforma más importante estriba en que, en el contrato, debe constar expresamente una cláusula que permita al arrendador recuperar la vivienda por necesidad.

En ambos casos, una vez recuperada la vivienda, el plazo que tiene el propietario o alguno de sus familiares para ocupar la vivienda recuperada es de tres meses. En su caso, la situación de desempleo se puede alegar para justificar la necesidad de destinar el inmueble a vivienda permanente.

Como se ha expuesto, dependerá de la fecha del contrato cuándo se puede resolver el contrato por este motivo. Se aconseja siempre incluir una cláusula en el contrato que permita al arrendador hacer uso de la vivienda en determinadas circunstancias, siempre con un preaviso al inquilino.

En caso de no haber transcurrido todavía el plazo de tiempo suficiente para poder hacer uso del derecho del art 9.3 LAU, siempre tiene abierta la posibilidad del procedimiento de desahucio ante los órganos jurisdiccionales.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.