¿Debo tributar la compra de un inmueble por su valor catastral?

He comprado una vivienda por debajo de su valor catastral. ¿Tengo que pagar por el precio de compra o por el valor catastral? ¿Hay jurisprudencia en este sentido?

En primer lugar, debe determinarse qué se entiende por valor catastral. Es aquella valoración objetiva de un inmueble a partir de datos como la ubicación del mismo, los metros cuadrados de construcción o los metros del terreno.

Para su cálculo, se tiene en cuenta el valor en el Catastro del suelo y el de construcción. Este valor suele tener una revisión anual en función de la evolución de la zona y de los precios.

Es importante no confundir el valor catastral con el valor de referencia de los inmuebles, que ha empezado a tener efectos el 1 de enero de 2022. A efectos legales, nuestro derecho civil contempla el principio de autonomía de la voluntad por ambas partes, es decir, si dos particulares negocian la venta de un inmueble por debajo de su valor catastral, esta puede hacerse sin ningún problema.

Sin embargo, aunque el vendedor tenga libertad para vender el inmueble al precio que considere oportuno, es necesario declarar dicha compraventa por el valor mínimo fiscal, en caso de no hacerlo, las partes se podrán enfrentar a ciertas consecuencias fiscales.

Entre ellas, el riesgo de que la Agencia Tributaria pueda realizar una comprobación de los valores. El plazo en que la Administración puede realizar esta comprobación es de cuatro años desde la fecha de la compra.

Con base en los cambios introducidos por la nueva 'ley antifraude', las haciendas autonómicas están exigiendo impuestos con base en el “valor de referencia”, calculado por el Catastro a través de una serie de variables que permite a las haciendas autonómicas superar el valor real de los inmuebles.

El Tribunal Supremo, en una sentencia de 23 de mayo de 2018, rechazó que las haciendas autonómicas puedan comprobar los valores de los inmuebles aplicando coeficientes sobre los valores catastrales, y en otras sentencias viene a exigir que, para conocer el valor real de una vivienda, el perito se desplace al lugar.

Sin embargo, es paradójico que, aunque la ley prohíbe expresamente que el valor de referencia pueda superar el valor de mercado para no vulnerar el principio de capacidad económica, el valor de referencia catastral permite a las haciendas autonómicas exigir más impuestos sobre valores de los inmuebles superiores a los reales o de mercado, ignorando los escriturados.

Por tanto, en caso de que se venda el inmueble por un valor por debajo del catastral, la parte compradora se verá obligada a abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, por el importe que resulte de la diferencia entre el valor de la venta de la casa declarado y el valor catastral comprobado.

La queja que hacen los expertos es la inversión de la carga que se produce. Si el valor de referencia es superior al precio o valor escriturado, el contribuyente primero tiene que pagar sobre aquel valor, y luego impugnarlo, gastando dinero en tasadores y asesores, para tratar de probar que el valor de mercado es inferior y recuperar lo pagado de más.

*Sonsoles Martínez González y Sofía Sánchez Fernández, abogadas de Lean Abogados.