Un piso a nombre de dos personas. ¿Cómo puedo vender o donar mi parte?

Un piso a nombre de dos personas. Yo quiero vender o donar mi parte a otra propietaria. En este caso, ¿qué tengo que hacer? La vivienda sigue con hipoteca

Foto: Un piso a nombre de dos personas. ¿Cómo puedo vender o donar mi parte? (iStock)
Un piso a nombre de dos personas. ¿Cómo puedo vender o donar mi parte? (iStock)

Un piso a nombre de dos personas. Yo quiero vender o donar mi parte a otra propietaria. En este caso, ¿qué tengo que hacer? La vivienda sigue con hipoteca.

En el supuesto planteado, existiendo acuerdo entre ambos propietarios para que uno de ellos se adjudique el bien en su totalidad, lo más interesante sería realizar una extinción de condominio.

La principal ventaja frente a la compraventa es de carácter fiscal. La compraventa por un titular de la cuota del otro copropietario está sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).

La liquidación de este impuesto puede ascender hasta un 10% del valor de la parte que se compra. Una donación, por su parte, conlleva la liquidación del impuesto de donaciones y sucesiones.

Hay que advertir que estos porcentajes son aproximados y que dependerá de la comunidad autónoma donde radique el inmueble. La extinción o disolución de condominio os va a permitir disolver la copropiedad que existe entre los dos titulares del inmueble, convirtiéndose a la postre uno de vosotros en único propietario.

La teoría es que un copropietario cede —que no vende— su cuota al otro titular, quien pasa a tener el 100% del pleno dominio. El impuesto que se genera con esta operación de extinción es el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD).

Este impuesto no superará el 1,5% sobre el valor de la parte cedida como máximo. Cualquiera de las tres opciones exige elevar a público ante notario el acuerdo alcanzado entre las partes e inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.

Por tanto, de forma obligatoria habrá que sufragar los honorarios del notario y del registrador, además del impuesto sobre actos jurídicos documentados.

En cuanto a la hipoteca que sigue gravando la propiedad, la misma persistirá sea cual sea la operación elegida para resolver la situación de proindiviso (art. 392 Código Civil).

Lo conveniente es realizar una novación del préstamo hipotecario con la entidad financiera, quien tiene que aceptar el cambio en la parte deudora.

Si el banco no aceptara la novación, se podría intentar la subrogación de hipoteca, es decir, cambiar de banco la hipoteca. Centrándonos en la extinción de condominio, es necesario analizar cómo se calcula la compensación que recibe el condueño que cede su parte en caso de que exista hipoteca.

En primer lugar, se ha de calcular cuál es el importe de la parte cedida. Posteriormente, se tendrá en cuenta la mitad del préstamo hipotecario pendiente.

Una vez calculado lo anterior se debe restar el valor de lo cedido menos la deuda asumida. Si no se paga la compensación al titular que cede, el nuevo propietario único tendrá un exceso de adjudicación.

Esta ganancia será equivalente a la compensación no pagada, que tendrá que incluir en su declaración de la renta como ganancia patrimonial. Sobre esa ganancia patrimonial deberá pagar un IRPF del 19%.

*Sonsoles Martínez González y Sofía Sánchez Fernández, abogadas de Lean Abogados.

Asesor sobre Vivienda

El Confidencial pone a su servicio este consultorio jurídico inmobiliario. Un espacio que está destinado a resolver semanalmente las dudas legales de los ciudadanos sobre temas relacionadas con el sector inmobiliario: alquileres, compraventa, hipotecas, ejecuciones hipotecarias, etc.

En caso de divorcio ¿quién debe hacerse cargo del pago de la hipoteca? o, ¿puedo pagar una parte de la cuota mensual de la hipoteca sin miedo a que me embarguen la casa?

ENVÍE SU CONSULTA


  • Responsable: Lean Abogados
  • Finalidad: Responder a tus preguntas y enviarte comunicaciones comerciales sobre sus productos y/o servicios.
  • Legitimación: Tu consentimiento expreso.
  • Destinatarios: Prestadores de servicios tecnológicos, como encargados del tratamiento, que seguirán siempre nuestras instrucciones.
  • Derechos: Acceder, rectificar y suprimir los datos, entre otros.
  • Información adicional: Política de privacidad de Lean Abogados

Condiciones de uso de Consultorio sobre Ruedas

En cumplimiento con la normativa de protección de datos de carácter personal -LO 15/1999 y RD 1720/2007- los datos de carácter personal remitidos a través del formulario será tratados en el fichero denominado “USUARIOS WEB DE TITIANIA” notificado ante la Agencia Española de Protección de Datos con nº de registro 2060040405, titularidad de TITANIA COMPAÑÍA EDITORIAL, S.L. sito en la calle Virgilio, 25 – 1 A/D con código postal 28223 Pozuelo de Alarcón -Madrid- para la finalidad exclusiva de gestionar las consultas que nos efectúen a través de la sección MOTOR. En todo momento, puede ejercitar los derechos que se le reconocen -acceso, rectificación, cancelación y oposición- mediante comunicación al efecto a través del mail: info [@] elconfidencial.com.

De igual forma, al remitirnos su consulta acepta que ésta junto con la información suministrada sea comunicada a la entidad colaboradora para la finalidad descrita, autorizando, en su caso, la publicación de la misma en la sección o Página Web titularidad de la entidad editora.

Le informamos, igualmente, que no todas las consultas podrán ser resueltas por la entidad colaboradora, efectuándose una selección y publicación de las más importantes, en virtud del grado de interés que pudieren suscitar las mismas. En todo caso, las consultas serán resueltas con el máximo rigor y profesionalidad, no siendo vinculantes para las partes, recomendando que para mayores detalles, a la vista de la consulta o de los hechos del caso en concreto, pudieren dirigirse a profesionales del sector para un asesoramiento del mismo.

Para cualquier aclaración puede dirigirnos su consulta a través del correo electrónico dispuesto en la presente sección.

Consultorio Inmobiliario