Si vendo una finca rústica y pago la hipoteca de mi casa, ¿estoy exento de pagar el IRPF?

Si vendo una finca rústica, y la ganancia obtenida la dedico a pagar la hipoteca de mi vivienda habitual, ¿puedo estar exento de pagar IRPF?

La compraventa de una vivienda tiene una importante incidencia fiscal a la que debemos hacer frente, ya que, de lo contrario, la Administración Tributaria puede iniciar un procedimiento de inspección o comprobación para regularizar su situación, mientras que, de forma paralela, incoará un procedimiento sancionador por incumplimiento de sus obligaciones tributarias.

Por todo ello, es importante realizar correctamente las liquidaciones y abonar en tiempo y forma los tributos correspondientes. En lo que respecta al IRPF, las compraventas (tanto de bienes urbanos como rústicos) tributan a través del epígrafe de ganancias y pérdidas patrimoniales recogido en los artículos 33 y siguientes de la Ley de IRPF.

En este sentido, para calcular si estamos ante una pérdida o ganancia patrimonial deberemos incluir en el borrador el valor de adquisición del terreno al que habrá que sumar los gastos y tributos satisfechos, así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el mismo.

Por otro lado, deberemos incluir el valor de transmisión del terreno, deduciendo los tributos y gastos que la operación lleve aparejados. Si estamos ante una pérdida patrimonial, podremos compensarlo con otras ganancias obtenidas en ese o en los cuatro ejercicios siguientes.

No obstante, si estamos ante una ganancia patrimonial, existen algunos supuestos de exención que pueden resultar de aplicación, a saber: reinversión en vivienda habitual o ganancias obtenidas por mayores de 65 años para la constitución de una renta vitalicia.

En su caso, no resulta aplicable ninguna de las exenciones mencionadas pues, por lo que respecta a la primera, recogida en el artículo 38.1 de la Ley de IRPF, para que la ganancia obtenida se reinvierta debe provenir de la venta de la que era su vivienda habitual.

En este caso, al tratarse de la venta de un terreno rústico, entendemos que este no constituía su vivienda habitual y, por tanto, esta transmisión no estaría exenta.

En cuanto a la segunda exención contemplada en el artículo 38.3 de la Ley de IRPF, en caso de que usted fuera mayor de 65 años, tampoco podría aplicar esta exención, ya que el destino de la ganancia obtenida debe destinarse a la constitución de una renta vitalicia y no al pago de un préstamo hipotecario como usted pretende.

En conclusión, la venta de un terreno rústico y el destino de la ganancia patrimonial obtenida para el pago de un préstamo hipotecario no está exento de tributación en el IRPF.

*Sonsoles Martínez González y Sofía Sánchez Fernández, abogadas de Lean Abogados.