Tengo una hipoteca de 2010, ¿ha variado la comisión de subrogación con la nueva ley?

Tengo una hipoteca firmada en 2010 sobre la cual quiero hacer una subrogación con otro banco para mejorar las condiciones. En las escrituras aparece una comisión por subrogación del 2%, y quería saber si esta comisión ha variado al entrar la nueva ley hipotecaria. ¿Es necesaria la tasación del inmueble en una subrogación?

El 16 de junio de 2019 entró en vigor la nueva Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, traspone al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE, en la que se regula el régimen de protección al cliente y se establecen las normas de conducta en los contratos de préstamos hipotecarios.

Dicha norma ha hecho que aumenten las subrogaciones de hipoteca, pues esta normativa potencia la seguridad jurídica, aumenta la protección al consumidor y la transparencia y comprensión de los contratos.

En último lugar, ha establecido un reparto más equilibrado entre clientes y entidades financieras. La subrogación supone que pueden ser reemplazadas bien el deudor o bien la entidad financiera que otorgó el préstamo hipotecario (subrogación de acreedor).

Cuando se procede a cambiar la hipoteca de un banco a otro suele ser porque se ofrece una mejora de las condiciones del préstamo, sin tener que cancelarlo y formalizar uno nuevo.

Los gastos asociados a la subrogación de una hipoteca suelen ser superiores a los de la novación, pero inferiores a los de la formalización de una hipoteca nueva.

Quienes hubiesen firmado un préstamo hipotecario con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, el 16 de junio de 2019, podrán cambiar el contrato de entidad financiera libremente.

Hasta ese momento, el deudor hipotecario dependía de si su banco le hacía una contraoferta mejor o igual, pues había que aceptarla obligatoriamente. Esto ha cambiado y ahora se puede cambiar de entidad libremente.

Este proceso se regula a su vez en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. El titular del préstamo tiene que contemplar la posibilidad de tener que hacer frente a una serie de gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.

El proceso en sí requiere del abono de una comisión por subrogación, a la que se une un segundo pago, correspondiente a la nueva tasación de la vivienda. Al cambiar la hipoteca de banco es posible que la entidad que dejamos nos cobre una comisión cuyo coste está regulado y que depende de cuándo se firmó el crédito hipotecario y el tipo de interés del crédito (fijo o variable).

La comisión por subrogación es un porcentaje sobre el importe que falta por pagar del préstamo hipotecario que tiene derecho a cobrar el antiguo banco, siempre y cuando viniera así estipulado en el contrato original del préstamo.

La Ley 5/2019 establece ciertas cláusulas para favorecer la subrogación hipotecaria cuando esta suponga un cambio de hipoteca de tipo variable a tipo fijo. Esta ley indica que, transcurridos los 3 primeros años, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación.

En este supuesto, cambio de variable a fija, se establece el carácter retroactivo de la norma. Tanto si su hipoteca era de tipo fijo como si se le aplicaba un interés variable, y tras haber transcurrido al menos 6 años desde su firma en 2010, la operación no devengará ninguna comisión por subrogación.

La tasación cuando vamos a cambiar la hipoteca de banco es obligatoria siempre que la subrogación esté dentro de alguno de estos supuestos:

1.- Incluya la ampliación de capital o del plazo.

2.- Se realice a partir del 2º año de hipoteca.

3.- Se realice cuando la deuda pendiente es mayor de 300.000 euros por amortizar.

4.- Cuando ese importe sea menor a 300.000 euros, pero supera el 80% del valor del informe de tasación.

5.- Se hayan registrado retrasos de alguna de las cuotas.

Si ninguno de estos supuestos se da, es suficiente con que el titular aporte el informe de tasación original o la copia de la escritura, junto con el informe.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.