Si vendo una casa rural, que es un negocio, ¿pago la plusvalía municipal?

Soy autónoma y exploto una casa rural con licencia desde hace 10 años. Ahora la quiero vender. No es vivienda habitual sino un negocio. Mi pregunta es si al venderla pago sí o sí el impuesto del incremento de patrimonio o puedo estar exenta si reinvierto la ganancia en pisos de alquiler.

La Agencia Tributaria considera arrendamiento para uso distinto de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el satisfacer la necesidad permanente de vivienda.

Esto incluye los arrendamientos de apartamentos turísticos, como por ejemplo una casa rural. Muchas comunidades autónomas han desarrollado normativa en relación con los alojamientos de turismo rural.

Cuando hablamos de casas rurales, no estamos hablando de su definición como inmueble, sino de una categoría jurídica ligada, entre otras cosas, a los servicios prestados en la misma (por ejemplo, catering, la recepción 24 horas, la custodia de llaves y maletas o la lavandería.).

Dado que están consideradas una actividad económica, los propietarios de las casas rurales tienen que estar dados de alta en la Seguridad Social en régimen de autónomo y deben comunicar la actividad a la Agencia Tributaria desde su inicio.

Si decide deshacerse de la casa rural, es preciso matizar si lo que quiere es vender el inmueble o traspasar el negocio de explotación de la misma. Respecto a la tributación de IRPF al comprar o vender un negocio, hay que diferenciar si el traspaso se realiza en calidad de autónomo o de sociedad.

Si se vende un negocio como autónomo, los ingresos obtenidos tributarán como ganancia patrimonial por la diferencia existente entre el valor de venta y el valor contable. La venta de un negocio no está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).

En cambio, sí lo está la transmisión del inmueble, por el cual habrá que liquidar el ITP bajo la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El tipo de gravamen difiere en función de la comunidad autónoma en que esté situado el inmueble.

Por su parte, la ganancia patrimonial que se obtenga por la venta de la vivienda está sujeta al impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF). No obstante, si la ganancia total obtenida al vender su vivienda va destinada a la compra de otra en un plazo de dos años para convertirla en vivienda habitual, se estará exento de aplicar el IRPF.

Siendo la casa explotada en un negocio y el destino de la ganancia inmuebles para alquiler, no estaría en disposición de acogerse a esa exención. La plusvalía municipal grava el incremento del valor de su vivienda durante el tiempo que ha sido suya. Su aplicación y cantidad dependen del ayuntamiento al que pertenece la casa.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.