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Una vivienda nueva que ha estado okupada, ¿paga IVA o ITP?
Quisiera saber: en el caso de la compra de una vivienda nueva a un promotor en que la vivienda ha estado ocupada ilegalmente dos años, ¿se debe tributar por ITP o IVA?
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Quisiera saber: en el caso de la compra de una vivienda nueva a un promotor en que la vivienda ha estado ocupada ilegalmente por un plazo superior a dos años, ¿se debe tributar por ITP o IVA?
En primer lugar, es preciso saber cuándo la adquisición de una vivienda va a tributar por el impuesto sobre el valor añadido (IVA) o por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).
La regla general es que la primera entrega, es decir, “la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada”, de acuerdo con el artículo 20.22º.A) de la Ley del IVA, estará sometida a este impuesto, entendiendo dicha primera entrega como la adquisición de una vivienda nueva.
Por otro lado, este mismo precepto, en su primer párrafo, exime de tributación por IVA a “las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación”, entendiéndose como segunda y ulterior entrega “la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo”, de acuerdo con el segundo párrafo del artículo mencionado anteriormente.
Así pues, en principio, siempre que una vivienda haya sido utilizada durante un plazo superior a dos años, la compra de esta tributará por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
No obstante, en su caso, la vivienda ha estado ocupada ilegalmente, mientras que la disposición legal citada requiere, para que no se considere como primera entrega, la utilización de esta durante más de dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra.
Así pues, el caso de un okupa es distinto, pues no se trata de un propietario, ni tampoco tiene justo título de ningún derecho real de goce o disfrute, siendo definido por la RAE como “persona que se instala en una vivienda o local deshabitado, sin tener derecho a ello según la legalidad vigente”.
Por ello, a falta de regulación legal en este tipo de casos, hemos de considerar que, si se ha comprado una vivienda nueva y esta ha sido ocupada ilegalmente por un plazo superior a dos años, dicha operación se considerará igualmente como primera entrega y, por lo tanto, tributará por el IVA.
*Álvaro Bárez de la Malla, abogado de Lean Abogados.
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