Un inquilino de renta antigua falleció y se ha subrogado la mujer, ¿puedo echarla?

Tengo un inquilino viviendo en mi piso desde 1971. El marido falleció y la mujer se subrogó. Paga un alquiler de 34 euros, además del IBI. ¿Le puedo subir el alquiler?, ¿cuánto?, ¿la puedo echar del piso?

Lo primero que hemos de comentar es que nos encontramos ante un contrato de alquiler de renta antigua, es decir, un contrato de alquiler de un piso suscrito con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

No en vano, continúan rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y por lo expuesto en la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, norma vigente que regula estos contratos de renta antigua.

Por una parte, cabe mencionar que este artículo, en su cuarto apartado, considera que la subrogación del contrato solo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, por lo que la subrogación de la mujer del arrendatario en este caso es totalmente legítima, existiendo la posibilidad de una segunda subrogación a favor del hijo del arrendatario siempre y cuando hubiera convivido los dos años previos, limitando esta segunda a un máximo de dos años.

Por otro lado, el apartado número 11 de la DT 2ª de la LAU 1994 se refiere a la actualización de renta, estableciendo una serie de reglas. Así pues, en este precepto se establece que la renta podrá actualizarse a instancia del arrendador, siempre y cuando haya acuerdo previo entre las partes.

Por tanto, si usted desea subir el importe actual del alquiler, tendrá que acordarlo con el inquilino que habita actualmente en el piso. En cuanto al importe que es posible aumentar, las reglas de la DT 2ª indican que la renta podrá actualizarse conforme a la variación del IPC, siendo la del último mes, es decir, febrero de 2023, de un 6%, por lo que en principio podría subir el alquiler hasta un 6%, es decir, hasta los 36,04 euros.

Sin embargo, el Gobierno aprobó el año pasado una serie de medidas para frenar la recesión económica causada por la pandemia del covid-19 y la guerra surgida en Ucrania y que ha golpeado a toda la Unión Europea.

Dentro de estas medidas, se encuentra la limitación de la actualización del IPC al 2% en los contratos de arrendamientos de vivienda, medida que en principio tan solo iba a perdurar durante el año 2022, pero el Gobierno acordó su prórroga durante este año 2023, por lo que solo podrá aumentar el alquiler hasta los 34,68 euros, un aumento prácticamente insignificante. Por último, el apartado 5º de la DT 2ª de la LAU regula la extinción del contrato.

De forma general, el contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado. No obstante, y con referencia a la LAU de 1994, se prevé la posibilidad de denegar la prórroga forzosa por determinadas causas previstas en el artículo 62 de la LAU de 1964.

Entre los motivos se encuentran: necesidad de la vivienda por el propietario, descendientes o ascendientes, cuando se proyecte el derribo de la finca, si la vivienda se encuentra desocupada por tiempo de seis meses en el periodo de un año, si el inquilino ocupa dos o más viviendas de la misma población y su uso no sea indispensable o si el inquilino tuviera a su disposición otra vivienda de análogas características.

*Sonsoles Martínez, abogada de Lean Abogados.