En un contrato de alquiler con opción a compra, ¿cómo declaro el dinero recibido?

En 2022, cerré un contrato de alquiler con opción a compra percibiendo una entrada de 8.400 euros. ¿Cómo debo declarar ese dinero?

El contrato de arrendamiento con opción a compra consiste en un contrato de arrendamiento entre el propietario y el inquilino al que se le incorporan una serie de cláusulas mediante las que se concede al arrendatario la facultad de decidir si quiere celebrar la compraventa de la vivienda alquilada ante de una fecha límite. Es decir, tiene naturaleza híbrida y, por tanto, está regulado tanto por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley Hipotecaria (aprobada pro el Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria).

Estos contratos tienen una serie de características, entre las que se incluyen que las rentas mensuales que va a abonado el inquilino se descontarían del precio final de la compra.

Además, el arrendatario debe abonar una garantía o depósito que pierde si finalmente no desea adquirir el inmueble. Estos contratos son grandes desconocidos desde el punto de vista fiscal.

Pese a su habitualidad en el tráfico jurídico tienen muchos matices que son ignorados por los intervinientes. De forma general,se puede indicar que la fiscalidad del contrato de alquiler con opción de compra es bastante más lesiva para el vendedor que la venta directa de la propiedad.

La denominada “prima de opción a compra” tendrá diferente consideración en función de los intervinientes. Por ejemplo, si una constructora construye un edificio y pacta con uno de los clientes que pagará un importe mensual en concepto de alquiler con opción a compra, restando de cada uno de los pagos a cuenta del precio pactado por la vivienda en su momento, esa prima de opción a compra está calificada como una prestación de servicios en diversas consultas vinculantes de tributos, de forma que está sujeta al tipo general del IVA (21%).

Ahora bien, la mayor parte de las operaciones se dan entre particulares que constituyen segundas o posteriores transmisiones. Por tanto, la sujeción fiscal será al ITPAJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

Es importante recordar que las citadas “promesas y opciones” también constituyen hecho imponible a efectos del 5 ITPAJD, cuya base imponible estará constituida por el precio pagado por la opción (en este caso los 8.400 euros).

En el de que ésta no se hubiera fijado, o éste fuera menor al 5% del precio del ejercicio de la opción, se tomará el 5% del precio. En la Comunidad de Madrid el tipo impositivo general es el 6 %, pero en otras como la Comunidad Valenciana puede alcanzar el 10%.

Lo ideal, en caso de celebrarse este tipo de contratos, siempre es que quede bien claro y determinado qué parte de los pagos se considera alquiler y qué parte se considera como opción de compra para dar cierta seguridad jurídica y fiscal a las partes en las declaraciones correspondientes de cada cual.

El pasado 21 de junio de 2022, el Tribunal Supremo en su Sala de lo Contencioso- Administrativo emitió la Sentencia 804/2022 en virtud de la cual estableció como doctrina que el importe de la opción de compra será considerado como una ganancia patrimonial a integrar en la base imponible del ahorro.

Posteriormente, en la transmisión propiamente dicha de la propiedad del inmueble, tendremos una nueva ganancia patrimonial que también irá a la base imponible del ahorro en el IRPF. En esta ganancia, podrán deducirse como “menor valor de venta” los importes que contractualmente entre las partes hayan pactado que se descuenten del futuro valor de venta.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.