¿Cómo puedo hacer un contrato de alquiler con opción de compra de un garaje?

Quiero hacer un contrato de alquiler con opción de compra de un garaje. ¿Qué pasos hay que seguir para que sea legal?, ¿se puede formalizar entre las dos partes sin tener que inscribirlo en ningún sitio?, ¿es necesario hacerlo ante notario?

El contrato de alquiler de una plaza de aparcamiento no accesoria se regula en el Código Civil (CC) y no en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se trata de un contrato entre particulares que se rige por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por el Código Civil (artículos 1546 y siguientes).

Por el contrario, si el objeto del contrato fuese una vivienda con plaza de garaje accesoria, sí sería de aplicación la LAU. En este sentido, es ilustrativa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (sección 13.ª), de fecha 10/12/2018. Sentado lo anterior, vamos a explicar en qué consiste el arrendamiento con opción de compra.

Un contrato de alquiler con opción de compra es aquel en el que un inquilino tiene la posibilidad de adquirir el inmueble una vez finalizado el plazo estipulado arrendamiento. Es decir, la opción de compra es la facultad de exigir la compra de la plaza de garaje durante un tiempo (art. 1.128 CC).

Llegado el último día del plazo pactado entre las partes, el contrato finalizará sin necesidad de que el dueño tenga que requerir previamente al inquilino preavisándole de que en esa fecha debe entregar la plaza de garaje.

Ahora bien, en el Reglamento Hipotecario (art. 14 del Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario), se impone un límite de cuatro años para el ejercicio de la opción para aquellos casos en los que la opción de compra está inscrita en el Registro de la Propiedad.

No obstante lo anterior, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo pactado, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

De lo anterior se deriva que la inscripción del contrato de arrendamiento con opción de compra en el Registro de la Propiedad no es preceptiva, sino voluntaria. El arrendamiento con opción de compra supone tanto la inscripción del derecho de arrendamiento como el de la opción.

Si no se quiere inscribir el contrato de arrendamiento con opción de compra en el Registro de la Propiedad, únicamente será necesario la firma del documento privado. Incluso cabe la posibilidad de un contrato verbal.

Esta última opción se desaconseja por los problemas de interpretación y prueba que puede acarrear en un futuro. La no inscripción únicamente tendrá efectos personales, y si, finalmente, usted decide adquirir la plaza de garaje y el dueño ya no puede dar cumplimiento, únicamente tendrá derecho a reclamar una indemnización de daños y perjuicios.

Por su parte, la inscripción en el Registro exige el cumplimiento de los requisitos mencionados en el art. 14 del Reglamento Hipotecario y el otorgamiento de una escritura pública o, en su caso, protocolizado ante notario.

Se podrá pactar entre las partes quién ha de asumir los costes de notaría, pero, en defecto de pacto, lo normal es que sean asumidos por la parte que interesa la inscripción. La inscripción de documentos en los cuales constan los derechos y negocios jurídicos otorga seguridad jurídica y permite que los actos inscritos surtan efectos frente a terceros. Son lo que se conoce como efectos reales.

Esto significa que la persona a cuyo favor se inscribió la opción podrá hacer valer su derecho preferente frente a los titulares que accedan al registro con posterioridad. En conclusión, la inscripción registral del contrato de arrendamiento de plaza de garaje con opción de compra le podrá generar gastos adicionales, pero reviste seguridad jurídica, indispensable en este tipo de opciones.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados