¿Cómo se reparten los gastos cuando hay comunidades distintas para pisos y locales?

En mi comunidad de vecinos tenemos una comunidad para las casas y locales y otra para el garaje. Se pretende cambiar las puertas que desde las zonas comunes de la comunidad de las viviendas, permiten el acceso al garaje y en consecuencia a las plazas individuales. También se pretende establecer algún tipo de control de accesos a los garajes, para mayor seguridad tanto de las plazas como de las casas. Se plantea la duda de cómo contribuir al pago de estos gastos, sobre todo de aquellos vecinos que no tienen plaza de garaje y que ahora tienen acceso al mismo (ocasionalmente descargar un coche, instalaciones fibra óptica, desagüe que transcurre por el garaje etc).

Al contrario que el resto de zonas comunes de una finca, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no es muy prolífica en cuanto al uso de las plazas de garaje de un edificio. Por lo tanto, es muy común que se planteen dudas respecto a su utilización, derechos y deberes de los propietarios.

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante Ley de Propiedad Horizontal) no tiene una regulación pormenorizada del uso y condiciones de las plazas de garaje en las comunidades de vecinos.

Ahora bien, sí se refiere a ciertos aspectos esenciales: El artículo 9.1 establece la obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

Por su parte, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el título constitutivo podrá contener reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En este caso, pese a ubicarse en el mismo emplazamiento, viviendas y parking pertenecen a comunidades de propietarios totalmente independientes. En primer lugar, habría que acudir, si existiesen, a los Estatutos que cada una de las comunidades haya podido aprobar. En ellos se podría encontrar regulación complementaria sobre los accesos y/o contribución a los gastos de aquellos elementos que fueran de uso común a ambas comunidades.

De manera general, y al ocupar el mismo espacio viviendas, locales y garajes, en caso de tener que afrontar una reparación estructural del edificio ambas comunidades deberán contribuir a sufragarlo.

El cambio de puertas ubicadas en una zona común de la comunidad de viviendas, requerirá su aprobación en la Junta General y, de conformidad con el art 9.1 e) LPH, los propietarios deberán contribuir a sus gastos conforme a su cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido.

Si se hubiese pactado que dicho acceso desde las zonas comunes de las viviendas es de uso por la comunidad del garaje, los suministros de luz, agua, cerraduras, etc deben ser también soportados por dichos propietarios.

Respecto a los sistemas de control de acceso al garaje podríamos indicar lo mismo, pues debería ser sufragado únicamente por la comunidad del garaje de acuerdo a sus cuotas.

Ambas instalaciones, tanto las puertas de acceso como el sistema de control serían susceptibles de aprovechamiento para ambas comunidades. Por tanto, lo recomendable sería alcanzar un acuerdo entre ambas comunidades que recogiese la forma de afrontar el gasto, su uso y posibles limitaciones.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados