Se ha aprobado rehabilitar la fachada sin presupuesto cerrado, ¿puedo impugnarlo?

Se ha aprobado la rehabilitación de la fachada sin tener un presupuesto cerrado, ¿puedo impugnarlo al no haberse aprobado ninguna cuantía concreta?

En lo que a rehabilitación y/o mantenimiento de fachadas se refiere, en primer lugar, deberán determinarse los motivos por los que procedería atendiendo al grado de deterioro o a las circunstancias concretas, ya que pueden ser de carácter más leves, como la presencia de humedades, o de carácter más grave, como riesgos de desprendimiento o problemas estructurales.

Si bien la rehabilitación de fachadas puede llegar a ser obligatoria, la misma deberá aprobarse en junta por los propietarios. En este sentido, la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, distingue entre (i) obras de conservación, necesarias para el mantenimiento del inmueble y, por tanto, obligatorias, que se aprobarán por mayoría en la junta, y (ii) obras de mejora, las cuales deben ser aprobadas por tres quintas partes del total de los propietarios que representen ese porcentaje de la cuota de participación.

Aclarado lo anterior, si bien no hay un precepto específico que lo disponga expresamente, procede la elaboración de un presupuesto concreto para su posterior aprobación en junta, sin perjuicio de hipotéticas ulteriores derramas extraordinarias si se apreciaran circunstancias no previstas al llevarse a cabo los trabajos de rehabilitación.

Esto quiere decir que lo más recomendable es fijar —y aprobar— un presupuesto cerrado para evitar problemas futuros, aunque sea mínimo y orientativo, pudiendo el mismo ampliarse si fuera necesario durante la realización de las obras.

Como ejemplo de ello procede citar la sentencia n.º 417/2022, de 13 de junio de 2022, dictada por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Granada, en cuyo Fundamento Jurídico Segundo indica: “(…) a la vista de los pactos según contrato, resulta también incuestionable que el contrato de obra contenía un presupuesto cerrado y que cualquier trabajo extra debía contar con la conformidad de ambas partes. El problema es que la conformidad de la Comunidad no consta de forma expresa en relación con las partidas referidas al tercer presupuesto, pues no hay un acuerdo de Junta ni de ningún órgano delegado, como podía ser la Comisión de Obras, que permita constatarla por lo que la controversia en autos se centra en determinar si existió la conformidad tácita a través del mecanismo de la delegación (…)”.

También debe recalcarse lo dispuesto en el Fundamento Jurídico Segundo de la sentencia n.º 179/2018, de 18 de abril, dictada por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Alicante, a saber: “(…) en el presupuesto facilitado por la actora no se estableció ninguna cantidad aproximada sobre el coste final que permitiera ofrecer como estudio y valoración junto a otros presupuestos para su posterior votación por la junta de propietarios, que solo podría conocerse encargando el proyecto, no es ilógico concluir que la intención del demandado era conocer el importe económico de dicho presupuesto, sin el cual, obviamente, no podría encargarse la realización del proyecto”.

En definitiva, proceder a llevar a cabo las obras de rehabilitación de fachada sin contar con un previo presupuesto cerrado y aprobado en junta sobre el proyecto no es prudente ni diligente, ya que puede dar lugar a multitud de problemas futuros si se realizan obras inferiores a las necesarias, o superiores, o la elección de ciertos materiales dispara el coste…

Sin duda, llevar a cabo la rehabilitación de fachada sin aprobar un presupuesto con anterioridad es de todo punto imprudente y arriesgado y, consecuentemente, motivo de impugnación.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.