Cuando vence un alquiler, ¿es mejor un nuevo contrato o una prórroga del anterior?

Tengo una vivienda alquilada desde octubre de 2018 y ahora se vence el mismo. Quisiera saber qué es mejor, ¿hacer un nuevo contrato o una prórroga del anterior? Y, si se realiza una prórroga, ¿por cuánto tiempo es la misma?

Antes de nada, tenemos que tener en cuenta que la Ley Arrendamientos Urbanos (LAU) ha sufrido numerosas modificaciones en los últimos años, por lo que tendremos que averiguar qué versión de la misma es de aplicación al caso que nos ocupa.

Por ello, como el contrato de arrendamiento se suscribió en septiembre de 2018, la ley de aplicación será la redacción de la Ley 29/1994 modificada el 25 de mayo de 2023. En este caso, el artículo 9 de la Ley 4/2013 establece que la duración del contrato de arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Ahora bien, si dicha duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Dicho precepto añade a lo ya expuesto que se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

Por otro lado, el artículo 10 de la citada ley establece que podrán efectuarse prórrogas anuales sucesivas del contrato de arrendamiento. En el presente caso, al haber llegado la fecha de vencimiento del contrato, por haber transcurrido los como mínimo cinco años de duración (desde octubre de 2018 hasta octubre del 2023), y deduciendo que ninguna de las partes ha notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso de arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar el contrato.

En conclusión, no habrá que celebrar un nuevo contrato de arrendamiento porque la posición de arrendador y arrendatario corresponde a los mismos sujetos.

Asimismo, como lo que se pretende es una prórroga del contrato preexistente, no hará falta la formalización de un nuevo contrato, sino que, como ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de rescindir el mismo, este se entenderá prorrogado tácitamente.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.