Una hipoteca variable, si me subrogo a fijo, ¿tengo que pagar comisión?

Tengo una hipoteca con interés variable firmada en 2012. Ahora estoy mirando para subrogarla a otro banco con interés fijo. Me dicen que tengo que pagar la comisión de subrogación del 2%, pero entiendo con la nueva ley y habiendo pasado más de 3 años desde la hipoteca inicial (2012) no tengo que pagar ninguna comisión de subrogación. ¿Estoy en lo cierto?

Atendiendo a la nueva regulación al respecto, esto es, la Ley Hipotecaria, realizar el cambio de una hipoteca variable a otra de tipo fijo es posible a través de la subrogación, la cual consiste en trasladar el préstamo de una entidad bancaria a otra.

En este sentido, las entidades pueden cobrar una comisión por los costes en los que incurren para llevar a cabo la subrogación. Aclarado lo anterior y a falta de disponer de la escritura en cuestión, si bien la comisión por subrogación siempre deberá moverse en el espectro de entre el 0% y el 2% del capital pendiente, la Ley hace una distinción entre hipotecas a tipo fijo y las de tipo variable, la fecha de celebración del préstamo, etc.

Ahora bien, en este caso debemos aplicar una normativa posterior a la Ley Hipotecaria: el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre. En concreto, deberemos estar a lo dispuesto en el artículo 12, “Modificación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario”. El citado precepto indica que, en aquellos casos en los que un tercero se subrogue en los derechos del acreedor (esto es, la nueva entidad bancaria en lugar de la que celebró el contrato de préstamo), transcurridos los tres primeros años del contrato, la entidad bancaria no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de “subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un interés fijo”.

Es decir, dando por sentado que la hipoteca se concertó en 2012 (transcurridos sobradamente los 3 primeros años) y a falta de revisión de la misma, sin que conste escritura posterior, si la subrogación se lleva a cabo de un contrato a tipo variable a uno a tipo fijo, el banco no puede cobrar la comisión por subrogación.

En línea con lo anteriormente expuesto, es de obligada mención que, en las escrituras que contemplen la comisión por riesgo de tipo de interés, el banco sí estará legitimado a cobrar la misma, pudiendo oscilar entre el 0,5% y el 5% del capital pendiente.

Esta comisión es cada día menos habitual y, de hecho, así lo refleja el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre: “la exposición al riesgo de tipo de interés de la cartera hipotecaria se ha ido reduciendo durante los últimos años, aumentando el peso de los préstamos a tipo fijo”.

Aunque como hemos analizado en el caso que nos ocupa -en principio-, la entidad bancaria no podría cobrar la comisión por subrogación, sin embargo, sí que procede que el prestatario abone los costes derivados de la subrogación, que básicamente y salvo excepciones se reducen a la copia de la escritura de subrogación y a los costes de la tasación. En líneas generales, el resto de costes correspondería a la entidad bancaria.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.