Si invierto lo ganado por una casa en un piso turístico, ¿estoy exento del IRPF?

Voy a vender una vivienda. El beneficio de esta, ¿lo puedo invertir en un apartamento turístico, para estar exenta del IRPF?

El carácter de la vivienda tanto transmitida como adquirida por el contribuyente tiene una serie de implicaciones fiscales importantes, por lo que hay que considerar varios aspectos para no tener imprevistos o sorpresas.

La normativa establece una serie de condicionantes o requisitos para determinar la naturaleza del inmueble. En este sentido, la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre sociedades, sobre la renta de no residentes y sobre el patrimonio (LIRPF), en su disposición adicional vigésima tercera, indica que la vivienda habitual es aquella en la que el contribuyente “resida durante un plazo continuado de tres años”.

Y para el caso de una nueva vivienda, cuando la misma “hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.

Una vez sentado lo anterior, se hace necesario analizar las posibles exenciones legales para el caso de reinversión de la ganancia patrimonial obtenida con la venta.

El art. 38 apartado 1.º de la LIRPF permite no tributar la ganancia patrimonial obtenida tras la venta de la vivienda, siempre y cuando la reinversión sea para la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Es decir, para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas, tanto en la que se transmite como en la que se adquiere. Esa es la clave.

Por tanto, para conocer si un apartamento turístico puede incluirse en el concepto de vivienda habitual debe acudirse a su normativa específica. Las competencias relativas a la vivienda se encuentran cedidas, de conformidad con la Constitución, a las comunidades autónomas.

La normativa autonómica reguladora de los apartamentos turísticos aplicable es aquella del lugar donde radique el inmueble. En el caso de la Comunidad de Madrid, nos regiremos por lo dispuesto en el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la comunidad.

Dicho decreto, en su artículo 6, es claro en este sentido: los apartamentos turísticos no podrán utilizarse como residencia permanente ni destinarse a otra finalidad distinta del uso turístico. En conclusión, si la ganancia patrimonial obtenida por la vivienda anterior se destina a adquirir un inmueble que tendrá la naturaleza de apartamento turístico, no podrá acogerse a la exención en el IRPF.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.