¿Se puede extinguir el condominio de un piso que ha sido donado a varios hermanos?

Tres hermanos recibimos en Aragón tres inmuebles en una donación. Actualmente, uno de los hermanos quiere adquirir la propiedad de uno de ellos, estando los tres hermanos de acuerdo. ¿Cabe la figura de extinción de condominio en este caso en el que todavía vamos a mantener el condominio de los otros dos inmuebles?

Para dar respuesta al caso planteado, en primer lugar, debemos atender al significado del concepto de condominio. Este se da cuando la propiedad de un bien pertenece a varias personas con idéntico o distinto porcentaje, y entre todos, ostentan el 100% de la propiedad.

En estas situaciones, al igual que el caso planteado, estamos ante un condominio, titularidad en proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes, todos estos términos son equivalentes, y se encuentran regulados en el Título III, “Comunidad de bienes”, en los artículos 392 a 406 del Código Civil.

En la extinción del condominio, los propietarios ceden su parte del bien, mediante división de la cosa común a un tercero o a uno de los comuneros, de manera que este se adjudicaría el bien en su totalidad a cambio de una contraprestación al resto de copropietarios.

La figura de extinción del condominio, por tanto, hace referencia a la desaparición de esa propiedad “compartida”, y se produce cuando este derecho deja de ejercerse de manera conjunta por varios copropietarios; como sucede en el supuesto planteado, al adquirir uno de los hermanos la totalidad del inmueble –el 100%- mediante la compra venta o la cesión de las cuotas conjuntas de sus otros dos hermanos (el 66,6%).

Atendiendo a las circunstancias del caso planteado, no se deja del todo claro si la adquisición del 100% de la propiedad de uno de los inmuebles por uno de los tres hermanos, del 66,6% de la propiedad de los otros dos, se hace con o sin contraprestación económica.

Es perfectamente posible extinguir el condominio de un bien para que uno de los comuneros se lo adjudique en su totalidad sin contraprestación alguna si así lo deciden de común acuerdo el resto de comuneros.

Ninguna prohibición al respecto se establece en nuestro Código Civil, si bien, se podría considerar una donación encubierta y Hacienda podría gravarla como tal. De hecho, la donación es una operación mucho más costosa en términos de impuestos que la extinción de condominio como veremos a continuación.

En la extinción de condominio, una parte cede su proporción de la vivienda y, generalmente se produce una contraprestación monetaria por el titular que adquiere la plena propiedad del inmueble.

Esta operación se asemeja a una compraventa de vivienda corriente; sin embargo, la extinción de condominio respecto a la compraventa de vivienda tiene nuevamente considerables ventajas fiscales. La ventaja principal, reside en el hecho de que la extinción de condominio no se considera una transmisión patrimonial, por lo que solo se tributa por el impuesto de actos jurídicos documentados, aplicando al valor total actual del piso, que en nuestro caso se encuentra en Aragón el 1,5%, debiendo incluir, eso sí, los gastos de notario.

Por el contrario, si se vendiese la vivienda de la forma habitual, sin hacer uso de la figura de la extinción de condominio, habría que tributar por el impuesto de transmisiones patrimoniales, y estaríamos hablando de entre un 6% y un 10% del valor total actual del piso, siendo la diferencia más que considerable. Sin embargo, cuando se ceden o adquieren los bienes de esta forma, puede ser que el dinero percibido tenga que tributar por IRPF.

Si bien, esto solo ocurre cuando se produce un exceso de adjudicación. Para terminar de dar respuesta a la pregunta planteada por uno de nuestros lectores, sí es posible la extinción de condominio del inmueble que se pretende adquirir en su totalidad por uno de los hermanos, existiendo condominio en los otros dos inmuebles, por continuar dándose el hecho de propiedad compartida. (33,3% cada uno)

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.