Voy a construirme una segunda casa en un solar, ¿qué gastos e impuestos tendré?

Voy a comprar un terreno urbanizable en un pueblo de Burgos con la intención de construir una segunda residencia. ¿Qué gastos e impuestos voy a tener que pagar por la compra del terreno y hacerme la casa?

Ante la cuestión propuesta, procede primeramente distinguir entre los impuestos que afectan a la compra del terreno y los que afectarían a la posterior vivienda.

En lo que al terreno se refiere, también se debe tener en cuenta la naturaleza de la parte adquiriente: si el comprador es un particular, debe abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) que, salvo error, ronda el 8% en la región que se indica, mientras que si la compra la realiza una empresa, se aplicará el 21% del IVA y la parte correspondiente del Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

Al empezar a construir la casa, en el terreno, deberá abonar la cuota correspondiente a la licencia municipal. Esta consta de dos partes: la tasa por licencia urbanística y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO).

La primera tasa puede rondar el 1-2% del presupuesto de ejecución material y tiene como fin que el ayuntamiento tenga conocimiento de que el proyecto se adecúe a lo que estipula la normativa municipal.

El impuesto sobre construcciones es, por citarlo de manera sencilla, la autorización para poder construir la vivienda y puede rondar el 4% del presupuesto de ejecución material.

Asimismo, en cuanto la obra de construcción se llevara a término, se deberá abonar el importe correspondiente relativo a la licencia de primera ocupación, licencia que tiene como objetivo comparar el coste con el que se solicitó la licencia de obra con el coste real de la misma, para así completar la tasa, ya sea abonada o repercutida, según cada caso concreto.

Después de pagar la licencia, sería recomendable inscribir la casa en el registro de la propiedad correspondiente, cuyas tarifas variarán en función del valor catastral.

Si bien no es un trámite obligatorio, es la manera de proceder más proteccionista y garantista frente a terceros. Continuando con los impuestos, también se deberá hacer frente con carácter anual al impuesto de bienes inmuebles (IBI) en función del valor del inmueble, que oscilará entre el 0,4% y el 1,3% sobre el valor catastral.

Además, si la casa va a estar sin habitarse, deberá contar con la imputación de renta inmobiliaria en el IRPF. Para concluir, se tomarán en cuenta las distintas tasas municipales, como la tasa de basuras o la tasa del agua, cuyos costes nunca podrán superar el servicio que presta.

Finalmente, aunque aplicable a situaciones menos comunes, cabe citar el impuesto sobre el patrimonio, que grava a “grandes fortunas”, ya que las personas con una base imponible que no supere los 700.000 euros quedarán exentas.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.