En una finca con cuatro pisos y locales, ¿deben estar estos en el seguro de la misma?

En una finca en la que hay cuatro pisos y dos bajos comerciales (los cuales son independientes, ni se entra ni se sale por la finca, pero sí se construyeron a la vez que el edificio), ¿deben estar en el seguro de la finca?

Los propietarios de los inmuebles que pertenecen a un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal suelen plantearse a menudo qué ocurre con la contribución de los diferentes elementos a los gastos comunes. En concreto, si existe alguna diferencia entre los locales comerciales y las viviendas.

La respuesta a esta pregunta ha de buscarse en la propia Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cuyo artículo 9.1 establece que es obligación de cada propietario: “e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Es decir, la norma no hace distinción entre los locales comerciales y las viviendas, debiendo todos ellos contribuir de acuerdo a su cuota de participación. No obstante, el propio precepto se remite “a lo especialmente establecido”.

Esta remisión supone tener que consultar el título constitutivo y/o los estatutos de la comunidad para saber si se incluye alguna previsión especial al respecto. Por ejemplo, excepcionalmente, se podrá establecer en estos textos que los locales queden excluidos de la obligación a contribuir a los gastos comunes a los que se refiere la ley.

Puede ocurrir que en un inicio se estableciese que todos los inmuebles debían contribuir, pero por decisión de los actuales propietarios se quisiera cambiar el régimen aplicable en la comunidad de propietarios.

Para ello el acuerdo debe ser adoptado por unanimidad en la junta de propietarios, tal y como establece el art. 17 de la LPH. Tras analizar la obligación en relación con los gastos comunes, debemos detenernos en los seguros de la comunidad de propietarios.

Aunque pueda parecer extraño, en España no existe una norma a nivel nacional que obligue a la comunidad de propietarios a contratar un seguro. Aunque no sea obligatorio, sí que es conveniente, y el apartado f) de la LPH prevé expresamente la posibilidad, que la comunidad suscriba un contrato que cubra los daños causados en la finca.

La contratación de un seguro es aconsejable para que los propietarios estén cubiertos frente a cualquier siniestro que pueda ocurrir en las zonas comunes o cubrir las gestiones de la comunidad.

Teniendo en cuenta las coberturas contratadas, y que los locales no se benefician de ciertos servicios comunes, se puede establecer que estos no paguen el seguro. Como se ha indicado al principio del artículo, la obligación de contribuir al pago del seguro depende de diversos factores, como lo establecido en los estatutos, la legislación local vigente y los acuerdos adoptados.

Esto es interesante, pues en no pocas ocasiones las comunidades se plantean excluir del seguro a los locales comerciales por el riesgo de su actividad y el reflejo que ello tiene en la prima del seguro.

Una solución intermedia sería acordar que la prima del seguro sea abonada por todos los propietarios de acuerdo a su cuota de participación, y el exceso sea únicamente asumido por el local.

En conclusión, habrá que conocer dónde se localiza el edificio, lo que establecen el Título Constitutivo y/o los estatutos de la comunidad de propietarios y los posibles acuerdos alcanzados para conocer el régimen aplicable en su edificio.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.