¿Puedo desgravarme la venta de un piso que fue mi vivienda habitual pero lo alquilé?

Quiero vender un piso de mi propiedad que fue mi vivienda habitual durante 9 años. Los últimos 7 años lo he tenido alquilado y he estado viviendo de alquiler en otro inmueble, Ahora lo quiero vender para comprar lo que será mi casa para vivienda habitual. ¿Puedo acogerme a la desgravación del IRPF? Invertiré todo el dinero en la compra de mi nueva casa.

Para la Agencia Tributaria, la vivienda habitual es aquel inmueble que haya servido de residencia permanente del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años.

Teniendo en cuenta lo anterior, en el supuesto planteado se va a transmitir un inmueble que no constituye la vivienda habitual del contribuyente. La venta de una vivienda supone asumir una serie de gastos.

Además de los gastos propios para conseguir toda la documentación legalmente necesaria (por ejemplo, certificados de estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad, certificado energético, cédula de habitabilidad, nota simple actualizada, etc), el vendedor deberá hacerse cargo del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, también conocido como plusvalía municipal.

No podemos olvidarnos que, en la mayor parte de los casos, la venta de la vivienda genera una ganancia patrimonial que ha de incluirse en la declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

Para conocer si existe una ganancia patrimonial o no, debe calcularse la diferencia entre el valor de transmisión y aquel por el que se adquirió. Lo que grava el impuesto de la renta es la alternación que se produce en el patrimonio del contribuyente, y por este motivo se incluye en la base imponible del ahorro, al derivar de una transmisión.

Como ocurre con toda regla general, existen una serie de excepciones. Así, la normativa tributaria española (artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre sociedades, sobre la renta de no residentes y sobre el patrimonio) otorga un beneficio fiscal en el supuesto de reinversión de la ganancia generada por la venda de su vivienda habitual.

Se concede la posibilidad de no pagar impuestos, o reducir considerablemente la cantidad a liquidar, por la ganancia patrimonial obtenida con la venta de su principal residencia. El objetivo de esta medida es favorecer la movilidad residencial y allanar el acceso a una nueva vivienda.

Ya hemos indicado que solo aplicará la exención del impuesto para el caso de vender la vivienda habitual. Pero a esto hay que añadir que únicamente estará exenta cuando dicha ganancia patrimonial se reinvierta en el plazo máximo de dos años en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda. La exención será proporcional cuando la reinversión de la ganancia sea parcial.

*Sonsoles Martínez, abogada de Lean Abogados.