Tengo el usufructo de un piso y mi hija, sin mi autorización, lo ha alquilado

Tengo el usufructo de una vivienda y mi hija, sin mi autorización, ha alquilado el piso a un tercero y se queda con el importe total del alquiler. No tengo ni llaves, ni copia del contrato, ni, por supuesto, me da nada de lo que cobra, ¿qué puedo hacer para recuperar mi piso?

El derecho de propiedad viene regulado en los artículos 348 y siguientes del Código Civil, los cuales establecen que “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”.

La plena propiedad es lo que también se conoce como pleno dominio sobre un bien. El derecho de propiedad puede dividirse en nuda propiedad y usufructo. La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la que es únicamente propietaria, con limitación de no tener a derecho a su posesión y disfrute, que serán derechos del tercero que disponga del usufructo.

Y, por su parte, el usufructo es el derecho de goce, uso y disfrute. Así las cosas, sería usted como usufructuario la que tendría derecho a alquilar el inmueble y percibir las rentas.

Del enunciado de la pregunta se deduce que usted tiene el usufructo y su hija carece de derecho alguno sobre el inmueble. Si su hija viniera haciendo uso del inmueble, lo haría bajo el denominado precario.

A través de esta figura, el usufructuario de una propiedad cede el uso de la misma a otro individuo (precarista) de forma gratuita, sin pago de renta alguna, por mera tolerancia y sin título que justifique el goce del bien.

El precarista no tiene ningún derecho sobre la vivienda, pero sí podría alquilarla siempre que actúe como apoderado del propietario. Cosa que en este supuesto no ocurre al haber usted manifestado que no tiene autorización.

Por tanto, la persona que supuestamente ocupa la vivienda en calidad de inquilino no sería tal, sino que estaría ocupando la misma sin título que lo ampare. Para recuperar el inmueble, el usufructuario, en primer lugar, puede remitir una comunicación fehaciente al ocupante de la vivienda para exigir su desalojo en un plazo prudencial.

Si lo anterior no surte efecto, el usufructuario puede acudir a los tribunales para interponer una acción de desahucio por precario. De conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el precario se reconoce legitimación activa a quien tiene derecho a poseer una cosa, pero que es poseída materialmente por otra persona.

Si ese tercero se opone alegando la existencia de un contrato de alquiler firmado por su hija (precarista sin autorización), dicha situación se equipará a aquellas personas que no tienen título.

La jurisprudencia tiene establecido que el título esgrimido por el precarista es ineficaz para enervar el título de propiedad que ostenta la propietaria (217.3 LEC). Otra cosa es que el ocupante considerase oportuno dirigirse contra la persona que le hubiera hecho creer en la apariencia de legalidad de dicho contrato, e incluso cobrado dinero por el mismo.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados