Quiero que un piso turístico vuelva a ser mi vivienda habitual, ¿qué debo hacer?

A finales de 2022 obtuvimos la licencia de alquiler turístico para nuestra vivienda habitual en la Costa Brava (Palafrugell). Hemos arrendado a través de una conocida plataforma hasta 48 noches durante 2023. Por motivos personales, hemos dejado de hacerlo y queremos volver a recuperar la condición de vivienda habitual. ¿Es para ello condición indispensable revocar la licencia?, ¿o el mero hecho de no alquilarla durante los próximos 3 años, aún con la licencia vigente, es suficiente para recuperar dicha condición?

A medida que aumenta el potencial turístico de una ciudad, aumentan el número de dudas de los ciudadanos acerca de las posibilidades que tienen de explotar económicamente sus inmuebles.

En España, existen en la actualidad diversas modalidades de alquiler vacacional y son numerosas las normas que rigen el proceso de alta, los requisitos y tributación de los apartamentos y viviendas turísticas.

Centrándonos en Cataluña observamos que la legislación autonómica contempla distintos tipos de alojamientos turísticos en función de sus usos y características. Los más importantes son los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico (VUT).

La normativa para apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico en Cataluña viene dada en primera instancia por la Ley 13/2002 del turismo de Cataluña, cuyas disposiciones se ampliaron con la aprobación en 2020 del Decreto 75/2020 de turismo de Cataluña. Recientemente, la Generalidad de Cataluña ha dado luz verde a la nueva regulación de los pisos turísticos que trae más restricciones y exigencias al mercado (Decreto Ley aprobado el 7 de noviembre de 2023) que afectan, entre otros, al municipio de Palafrugell.

Según el Decreto 75/2020, el apartamento turístico es aquel que se encuentra en un edificio constituido en su totalidad por apartamentos o estudios, en los que se ofrece alojamiento y otros servicios turísticos complementarios a los huéspedes (o propios de la industria hotelera) de forma habitual y con carácter profesional. Por ejemplo, deben ofrecer un servicio semanal de limpieza, una recepción y cumplir con las superficies mínimas de un apartahotel de 1 estrella, mostrando el distintivo exterior con las siglas “AT”.

Esta modalidad tiene la consideración de establecimientos de alojamiento turístico y, por ello, han de cumplir un conjunto de normas, por lo general, más estricto. Además, se consideran locales públicos.

En conclusión, este tipo de inmuebles no se pueden constituir nunca en viviendas. Por su parte, de conformidad con la misma norma, una VUT es toda aquella vivienda que es cedida a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada y en condiciones de inmediata disponibilidad.

El propio Decreto especifica que no el mismo huésped no podrá estar alojado de forma continuada más de 31 días. Las viviendas de uso turístico deben cumplir una serie de requisitos para obtener la licencia y aparecer en el Registro de Turismo de Cataluña.

Hasta hace un tiempo las VUT sí podían ser utilizadas de forma paralela como vivienda por sus dueños a efectos fiscales. Sin embargo, desde el año 2020 ya no es posible. El alquiler durante un corto periodo de tiempo de su vivienda implica la pérdida del carácter de dicha vivienda como habitual y, por tanto, la pérdida del derecho a la deducción.

Se considera por la Dirección General de Tributos la posibilidad de recuperar la deducción a partir del momento en que la vivienda vuelve a constituir su residencia, con la intención de habitarla de manera efectiva y con carácter permanente durante, al menos, tres años.

En conclusión, el alquiler temporal producirá la pérdida de la deducción, la cual podrá recuperarse si se vuelve a habitar y no se produce ningún alquiler durante un plazo de tres años.

En caso de alquilar durante dicho periodo, la pérdida de la deducción es definitiva y se tendrán que devolver las deducciones practicadas, debiendo reintegrarlas en el ejercicio en que se incumple.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.