Vendí un piso por 290.000 y compré otro por 265.000, ¿debo pagar a Hacienda?

He vendido mi vivienda por 290.000 euros y he comprado otra vivienda por 265.000. ¿Tengo que pagar algún importe a Hacienda? Tanto la venta como la compra se realizaron el mismo día.

Cuando se vende una propiedad, y aunque sea desconocido por mucha gente, el beneficio real es lo que queda tras abonar todos los costes de la operación, entre ellos los impuestos correspondientes.

El precio que consta en escritura se verá reducido principalmente por los impuestos que hay que afrontar. En la compraventa, y teniendo en cuenta la perspectiva del vendedor, se deberán hacer frente tanto al impuesto de la renta para personas físicas (IRPF) como a la plusvalía municipal.

El impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) – comúnmente denominada plusvalía municipal – grava la revalorización de los terrenos urbanos en el periodo de tiempo que han estado en poder del que ahora los transmite. Tras diferentes pronunciamientos judiciales, y desde la aprobación del Decreto-ley 26/2021, quienes vendan una vivienda ya no deben abonar la plusvalía municipal si no han obtenido ganancias con la venta o transmisión.

Ahora bien, sí están gravadas las plusvalías generadas en transmisiones realizadas en menos de un año por considerar que pueden tener un carácter especulativo. En conclusión, todas aquellas operaciones en las que se demuestren las pérdidas —con la comparación de escrituras u otro medio de prueba—, los sujetos pasivos estarán exentos de esta tributación fiscal de carácter municipal.

Cuando el inmueble transmitido tenga la consideración de vivienda habitual, pese a que si podría estar exento del pago de IRPF si cumple una serie de requisitos, no se contempla la exención de pago de la plusvalía municipal por este hecho.

En segundo lugar, el incremento del patrimonio gracias a la venta de una vivienda debe incluirse en la declaración del IRPF del año correspondiente. Por ejemplo, si vendió la vivienda durante el ejercicio de 2023, deberá reflejarlo en la declaración de la renta que presente en 2024.

El periodo para presentar este impuesto comprende del 1 de abril al 1 de julio de 2024. Este impuesto depende no solo del precio por el que se vende, sino que se ve afectado por la situación personal del contribuyente.

El primer paso es calcular el incremento patrimonial obtenido con la operación restando el precio de adquisición al valor de transmisión. El valor de transmisión se corresponde con la ganancia neta obtenida por la venta. Para ello se puede incluir el precio de venta, los gastos asociados de notaría, impuestos directos devengados con la operación y, de haberla, la comisión de la inmobiliaria.

Para el valor de adquisición se tiene en cuenta la inversión total realizada en la vivienda desde que se compró. Es decir, además del precio de compra, se tendrán en cuenta las reformas, arreglos, gastos e impuestos de la compra y de la hipoteca. Si de restar al valor de transmisión el valor de adquisición resulta que el contribuyente ha perdido dinero con la operación, no se aplicará ningún tipo de retención.

Si, por el contrario, resulta un beneficio, se deberá aplicar el tramo de IRPF correspondiente. En último lugar, comentar que si el contribuyente transmite su vivienda habitual, la ganancial patrimonial obtenida podría resultar exenta cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual.

La aplicación de la exención no opera automáticamente, sino que se deberá manifestar la voluntad de acogerse a la misma y está condicionada a que tanto la vivienda transmitida como la adquirida tengan la consideración de vivienda habitual, así como a que la reinversión se efectúe en los plazos y condiciones establecidos por la ley.

En su caso, en el que la reinversión es menor a lo obtenido en la venta, solamente estará excluida de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.