¿Puedo vender un piso por un precio inferior al valor de referencia catastral?

¿Se puede vender una vivienda por precio inferior al valor de referencia catastral en base a la valoración oficial de un tasador homologado, sin incurrir en posibles penalizaciones fiscales?, ¿esa valoración del tasador oficial me protege frente a reclamaciones de la Agencia Tributaria?

Las operaciones de compraventa de inmuebles siempre serán susceptibles de revisión, por ejemplo, en relación con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD) a través de los procedimientos de comprobación de valores o, incluso, del impuesto de sucesiones y donaciones.

Este tipo de procedimientos están motivados en la correcta tributación, en el caso propuesto en concreto, del ITP conforme a valores reales de los inmuebles, bien se determinen por un tasador o por mutuo acuerdo de las partes.

Así las cosas, debemos distinguir entre valor catastral, valor real y valor de mercado:

.- El valor catastral es un importe que se fija en Catastro y determina un valor mínimo del inmueble a efectos administrativos.

.- Por el contrario, el valor de mercado tendrá en cuenta la demanda, la situación socio-económica y circunstancias que ajusten el valor del inmueble al momento concreto de la compraventa.

.- En cuanto al valor real, resulta de la aplicación de un coeficiente sobre el valor catastral aunque, conforme indicaba el Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de mayo de 2018, no resulta idóneo. Si se atiende al valor catastral de un inmueble, que es su valor “mínimo” de cara a la administración, y la operación se lleva a cabo por un importe inferior, deberán acreditarse circunstancias concretas e individualizadas que así determinen el importe final, por ejemplo, que la casa esté okupada o que no se adquiera la totalidad del mismo (proindiviso), es decir, situaciones que realmente provoquen un precio inferior al que consta en Catastro.c

Si la administración de la región en la que se encuentre el inmueble -porque son las comunidades autónomas las que ostentan las competencias respecto al ITP-AJD- concluye que el importe de la compraventa es significativamente inferior al valor por ella considerado, iniciará un procedimiento de comprobación de valores, debiendo atenderse al artículo 57 de la Ley General Tributaria (LGT); a título ilustrativo, el apartado 1, letra f) del citado precepto contempla que la Administración cuente con un dictamen pericial que valorará el inmueble, aunque existen otros métodos, como la revisión documental y la aplicación de distintos coeficientes o la comparativa con testigos para determinar el valor del inmueble comprobado tras un análisis individualizado.

Si no estamos conformes con el valor finalmente considerado por la administración, siempre se podrá solicitar una segunda pericial conforme a lo dispuesto en el artículo 135 de la LGT, a fin de que se lleve a cabo una retasación de la vivienda, valorando las circunstancias en las que ésta fue adquirida.

En definitiva, si bien las partes tienen capacidad para acordar el precio en el contrato, aun a través de una tasación con la que ambas muestren su conformidad, al estar las transmisiones de inmuebles sujetas a tributación, la administración está legitimada para llevar a cabo la revisión del precio respecto al valor, debiendo en todo caso oponerse el nuevo adquiriente si existen circunstancias como las anteriormente expuestas que aminoren el valor.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.