Compré un piso embargado, ocupado por el dueño, ¿puedo rescindir su alquiler?

Quiero comprar una vivienda embargada pero ocupada por el dueño con un contrato de alquiler de 2 años. ¿Puedo rescindir ese contrato de alguna manera?

En primer lugar, para responder a la consulta que nos plantea, es importante saber si el arrendamiento se encuentra o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

De conformidad con el artículo 14.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en caso de que la vivienda arrendada se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca, el adquirente de la misma —siempre que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria referidos a la fe pública registral— quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador.

El mencionado artículo 34 de la Ley Hipotecaria recoge el principio de la fe pública registral, que trata de proteger las adquisiciones realizadas a título oneroso por terceros confiados en el contenido del registro.

Por otra parte, prevé el artículo 14.2 de la LAU que, si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se debe estar a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil.

Así pues, de acuerdo con lo dispuesto en el referido artículo, el comprador de la finca arrendada tiene derecho a finalizar el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

En caso de que el adquirente optase por finalizar el arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde la fecha en que el adquirente le haya notificado fehacientemente su propósito, durante los cuales debe satisfacer la correspondiente renta y demás cantidades que se devenguen al nuevo adquirente.

Además, podrá exigir al vendedor una indemnización por los daños y perjuicios que se le causen. Asimismo, y con respecto a la notificación, debemos traer a colación el derecho de adquisición preferente previsto en el artículo 25 de la LAU, en virtud del cual en caso de venta de la vivienda arrendada el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca dentro de un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

En definitiva, es importante que notifique su intención de vender el inmueble al arrendatario, de cara a que este pueda ejercer su derecho de adquisición preferente, así como también al inquilino le interesa la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, pues de ese modo se encuentra protegido frente a una futura enajenación de la vivienda.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.