¿Qué obligaciones tiene la comunidad por tener en su edificio un piso turístico?

¿Qué obligaciones tiene la comunidad de vecinos por tener en su comunidad un piso turístico?

En los últimos años, cada vez más propietarios de viviendas en régimen de propiedad horizontal se han decantado por destinar su inmueble para uso turístico, lo cual genera tensiones y controversias en la comunidad de vecinos.

Lo primero que hay que comentar es el acceso o registro del inmueble como vivienda o apartamento de uso turístico. En este sentido, el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, concede a las comunidades de propietarios la posibilidad de acordar limitar o condicionar del alquiler turístico.

Así, se introduce un nuevo apartado, 12, en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, el cual establece que “el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.

El precepto no prevé expresamente la prohibición como tal, pues la ley habla de limitar o condicionar. Los tribunales han ido pronunciándose sobre este aspecto, pudiendo destacar la Sentencia de 21 de febrero de 2022 del Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Córdoba, la cual entendió que el acuerdo de prohibición del establecimiento de apartamentos turísticos es nulo por ser contrario a la ley se ha adoptado con abuso de derecho, entendiendo que no se puede prohibir de forma general e injustificada una actividad en principio perfectamente legal y lícita y además que, el derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y conforme a la constitución no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley (art. 81 CE).

Por tanto, únicamente se podría prohibir el alquiler vacacional según los partidarios de esta teoría si se alcanza el acuerdo por unanimidad de todos los propietarios, ya que supondría modificar el título constitutivo de la propiedad o los estatutos, de conformidad del artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal. Como ejemplos de esta corriente, se pueden citar las siguientes sentencias: Audiencia Provincial de Córdoba (Sección 1ª) de 12.07.2022 o la de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 5ª) de 23.06.2022.

Hay otro sector doctrinal y jurisprudencial, que admitiendo la deficiente técnica legislativa del apartado 12º del art 17 LPH, consideran que el espíritu de la ley era facultar a las comunidades para que pudieran adoptar acuerdos válidos de prohibición del alquiler o explotación turística, estableciendo para ello la mayoría reforzada de 3/5 partes de propietarios y participación.

Dicho lo anterior, ahora vamos a analizar qué clases de limitaciones o condicionamientos podrían instaurarse por las comunidades de propietarios en relación con los apartamentos turísticos en relación con lo establecido en el mecanismo de cesación establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

A estos efectos, podría entenderse como obligación de la comunidad de propietarios que, en caso de no prohibirlo expresamente los estatutos, vigilar o exigir al propietario para que esté inscrito o dado de alta en la administración para que no constituya una actividad prohibida, exigir la suscripción de una póliza de seguro que cubra los daños causados por los inquilinos a los elementos comunes o particulares, que se haya de requerir a los inquilinos que causen molestias en la comunidad, subir un 20 % la cuota que corresponda al inmueble o la exigencia de presencia del propietario o persona delegada en la recepción de los clientes.

También la de asegurar que se advierta y entregue a los usuarios las normas de régimen interno de la comunidad o establecer un límite máximo de ocupación simultánea.

Los anteriores son solo ejemplos de limitaciones o condicionantes que pueden acordarse por la Junta de propietarios en relación con los apartamentos de uso turístico en el edificio. Finalmente, cualquier acuerdo de prohibición o limitación que eventualmente se apruebe con la mayoría y cuotas de participación indicadas habrá de expedirse un certificado del mismo y proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Con ello se advierte e informa a futuros propietarios de los términos del acuerdo y quedan vinculados por el mismo, pero no se aplicará con carácter retroactivo.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.