En la cesión de un inmueble a título gratuito en precario, ¿qué impuestos se pagan?

En un contrato de cesión de un inmueble a título gratuito en precario, al elevar dicho contrato a público ante notario, aparte de la imputación en IRPF, ¿hay que liquidar algún otro impuesto ante la Hacienda autonómica o la Agencia Tributaria?

Ante las dificultades de gran parte de la población para acceder a una vivienda, son muchas las personas que tienen algún inmueble vacío y quieren dejar que un familiar viva en él. La cesión de una vivienda en precario se refiere a la situación en la cual el cedente permite al cesionario utilizar la vivienda sin establecer condiciones específicas y sin exigir un pago de alquiler.

Se trata de una situación basada en la confianza mutua entre las partes intervinientes. Ahora bien, que se ceda gratuitamente un inmueble no quiere decir que el propietario deje de tener que rendir cuentas a Hacienda en su declaración de la renta. El artículo 6 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF) recoge una presunción de onerosidad, por lo que “se presumirán retribuidas, salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes, derechos o servicios susceptibles de generar rendimientos del trabajo o de capital”.

De esta manera, en la escritura pública que se pretende firmar para elevar a público la cesión en precario, debe recoger expresamente la gratuidad. Si no se demuestra el carácter gratuito, el propietario deberá incluir en su declaración de la renta correspondiente como rendimiento del capital inmobiliario el valor moral de mercado de dicha cesión de uso entre personas independientes.

La LIRPF ha previsto (artículo 85) que, en el caso de que el uso de la vivienda sea cedido de forma gratuita a un familiar, ha de imputarse una renta mínima. Por familiar se refiere en concreto al cónyuge o pariente del contribuyente incluidos los afines hasta el tercer grado, incluido. Esta renta mínima será del 2 % del valor catastral del inmueble y del 1,1% en el caso de que el inmueble se encuentre en un municipio con el valor revisado.

Una cesión gratuita del inmueble no puede calificarse o equipararse a una donación, por lo que no se da el hecho imponible del impuesto sobre sucesiones y donaciones. A la hora de determinar los impuestos que deben liquidarse es relevante, por tanto, conocer las características del inmueble, tales como su ubicación, valoración catastral, lugar de residencia del cesionario y del cedente, y el uso que se le daba al inmueble.

En este sentido, la sujeción al impuesto de valor añadido (IVA) depende del uso que se le diera al inmueble. Si el mismo estaba afecto a una actividad económica, podría considerarse autoconsumo y estar sujeta la cesión del inmueble a este impuesto. El objetivo de la declaración de autoconsumo del IVA es evitar que se realicen consumos privilegiados sin repercutir el IVA correspondiente.

Finalmente, se advierte que las anteriores consideraciones tienen carácter general al no haber podido analizar las características del inmueble y las consideraciones personales y patrimoniales de los intervinientes.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.