¿Se puede utilizar el dinero de una derrama para otra obra?

¿Se puede utilizar el dinero de una derrama que se ha aprobado para una obra en concreto para otra obra no esencial del edificio y además sin autorización de los vecinos?

La Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) contiene la posibilidad de que la junta de propietarios elija a un administrador para que lleve a cabo importantes tareas como la preparación de un plan de gastos a someter a la junta y atender a la conservación de la casa (artículo 20 LPH).

La figura del administrador no es obligatoria, de forma que los propietarios se pueden encargar de los asuntos que a aquel correspondería, pero, debido a necesidad de conocimiento específico y a la cantidad de tiempo que exige el desempeño de tales funciones, es altamente recomendable disponer de un administrador externo.

En cualquier caso, haya o no haya administrador, es imperativo que la junta de propietarios autorice de forma previa las actuaciones que vayan a realizarse que afecten a la casa. Sólo cuando se lleve a cabo una actividad urgente y necesaria podría el administrador intervenir, dando cuenta inmediata a la comunidad (artículo 21 c) LPH).

Según establece el artículo 10 LPH, son esenciales los trabajos, las obras y las actuaciones necesarias para adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, y para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal. Además, son obligatorios, por lo que no requieren la autorización previa de la junta de propietarios.

A sensu contrario, aquellos actos no necesarios precisan de consentimiento previo de la junta de propietarios para que la comunidad pueda quedar vinculada por ellos. De conformidad con el artículo 17. 4 LPH, estos actos solo se llevarán a cabo cuando se siga el procedimiento establecido para adoptar este tipo de acuerdos, que requieren una mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación, previa convocatoria de junta de propietarios.

Si bien, esta mayoría puede haber sido modificada en los estatutos. En cuanto a la derrama, se trata de un gasto extraordinario en que incurren los propietarios de un inmueble para hacer frente a los desembolsos no contemplados en los presupuestos ordinarios de la comunidad.

Este gasto se aprueba para hacer frente a una actuación específica, aprobada debidamente por la junta, de forma que no puede utilizarse ese dinero para otro proyecto, que además no sea esencial.

En caso de obrar de esta manera, al realizar una obra no necesaria sin contar con el consentimiento previo de la junta, el contrato celebrado al efecto no vincularía a la comunidad, sino tan solo a la persona que celebró el contrato con apariencia de representar a la comunidad, sea administrador o no. Esa persona será responsable tanto de devolver a la comunidad el dinero indebidamente utilizado y como de indemnizar por los daños y perjuicios causados.

Para más detalle, es preciso atender a los estatutos de la comunidad y a los acuerdos de la junta, para examinar las tareas delegadas al administrador o a quien ejerza sus funciones y la responsabilidad en que incurre si ejecuta actos sin respetar el procedimiento previsto para llevarlos a cabo.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.