¿Es posible vender una vivienda por debajo de su valor fiscal?

Quería saber si es posible vender una vivienda por un precio inferior a su valor fiscal, pero superior a su valor catastral. Si es posible, quería saber qué hay que tener en cuenta en la operación de venta para no incurrir en ningún delito fiscal.

En primer lugar, debes tener en cuenta que, si bien el valor fiscal y el valor catastral son conceptos distintos, a los efectos de la compraventa de un inmueble, muchas veces coincidirán. El valor catastral es utilizado para el cálculo de impuestos locales, principalmente, el IBI. En cambio, el valor fiscal sirve para el cálculo de impuestos estatales y autonómicos; mientras que, para la venta de un inmueble, es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados, además del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) el que debemos de tener en cuenta.

Para conocer el valor fiscal de la vivienda que quieras vender, podrás hacerlo a través de la página web de la consejería de Hacienda de la comunidad donde se ubique la vivienda. Tampoco debes confundir la comisión de un delito fiscal con la posibilidad de que Hacienda inicie un procedimiento por el que pueda acabar sancionándote.

Cometerías un delito fiscal si dejas de pagar a Hacienda más de 120.000 euros. Es decir, si la diferencia entre lo que inicialmente tributes por la venta y lo que considere Hacienda que deberías haber tributado, supera los 120.000 euros. Ten en cuenta que estos 120.000 euros serán el resultado de aplicar el porcentaje del impuesto al valor del inmueble (o el que Hacienda considera que debía haber tenido para la venta).

Por tanto, si vendes una vivienda por encima de su valor catastral, es muy probable que también sea por encima de su valor fiscal. Si no fuese así, la consejería de Hacienda de tu comunidad autónoma, podría poner en marcha un procedimiento de comprobación de valores, para determinar si la cuota que ingresaste por el ITP es menor a la que correspondía. Si concluye que, efectivamente, debiste haber pagado más por ese impuesto, elevará una propuesta de liquidación, que podrás recurrir, en cualquier caso. No obstante, la Administración Tributaria solo iniciará un procedimiento de verificación de valores si la diferencia entre el valor por el que vendiste y el de referencia para la Agencia Tributaria es muy alta.

Esto último solo constituiría un delito si la diferencia fuese de más de 120.000 euros. A modo de resumen:

1.- Puedes vender una vivienda por cualquier precio.

2.- El valor catastral es muchas veces el mismo que el valor fiscal.

3.- Cometerías un delito solo si dejas de ingresar una cuota de más de 120.000 euros por los impuestos que graven la venta.

4.- Si la diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal es muy alta, es probable que la Administración Tributaria inicie un procedimiento de comprobación de valores.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.