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He vendido un piso en alquiler, ¿debo devolver lo que me he desgravado?
He tenido una vivienda de mi propiedad alquilada durante 9 años. La acabo de vender y Hacienda me obliga a pagar lo desgravado por el alquiler de los últimos años. ¿Es así?
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He tenido una vivienda de mi propiedad alquilada durante 9 años. La acabo de vender y Hacienda me obliga a pagar lo desgravado por el alquiler de los últimos años. ¿Es así?
En primer lugar, se deben tener en cuenta los distintos impuestos que resultan de aplicación a la venta del inmueble en cuestión.
Por la mera transmisión, debe hacer frente al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD), cumplimentando el Modelo 600. Cabe indicar que es un tributo cedido a las comunidades autónomas.
La base imponible de ese impuesto será el mayor de los siguientes valores:
.- El del precio de transmisión o
.- El del valor de referencia contemplado por la norma reguladora de Catastro.
El mayor de estos dos valores será la base para calcular lo que efectivamente deberá tributar por ese impuesto. A su vez, en la medida en que la venta de un inmueble constituye la obtención de una renta, deberá tributar por ésta en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), en concreto, en el apartado de ganancias patrimoniales.
En este caso, a diferencia del anterior impuesto, la base imponible la constituirá la diferencia entre el valor de adquisición (es decir, el que usted pagó por la vivienda en su día) y de transmisión.
Del valor adquisición, deberá minorar el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, esto es, el 3% del valor de adquisición del inmueble o de su valor catastral.
Los ingresos que obtenía en concepto de alquiler del inmueble, se consideran rentas del capital inmobiliario. Para el cálculo de la cuota por esos ingresos, podía deducirse (o desgravarse), por ejemplo, los intereses del crédito con que adquiriera la casa (si ese fue el caso) o también el 3% del valor de adquisición del inmueble o de su valor catastral.
Aclarado lo anterior, habiendo arrendado un inmueble que ahora se transmite, para el correcto cálculo en la declaración del IRPF deberá minorarse el valor de adquisición en el importe de la amortización fiscal que ha podido ser deducible; de esta manera, la ganancia patrimonial a integrar en la base imponible es mayor.
*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.
Asesor sobre Vivienda
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