¿Se puede legalizar una vivienda construida sobre suelo rústico?

He heredado de mi padre una granja agrícola ubicada en terreno rústico, que tiene los permisos para esta actividad. Ahora bien, en la segunda planta, mi padre construyó una vivienda hace 40 años, que no tiene permisos por estar en zona rústica. ¿Podría legalizarse esta situación?

En la actualidad es frecuente que todas las nuevas construcciones se lleven a cabo con todos los permisos y licencias por la vigilancia que la Administración ha incorporado en los últimos años.

Ahora bien, esto no siempre ha sido así, y menos en los términos municipales más pequeños. Por este motivo es frecuente encontrar fincas donde se desarrolla una actividad agrícola donde su titular construyó una vivienda accesoria.

Conviene comenzar apuntando la dispersión normativa aplicable a un caso como el planteado. Entran en juego normas estatales, autonómicas y locales. Por un lado, las comunidades autónomas definen las categorías en que puede clasificarse el suelo de su territorio.

Por tanto, téngase en cuenta que el suelo que en una comunidad autónoma se define de una forma, en otra comunidad autónoma puede definirse de forma distinta (por ejemplo, en Andalucía el suelo se clasifica en urbano o rústico, mientras que, en la Comunidad de Madrid, encontramos urbano, urbanizable o no urbanizable de protección).

Por su lado, y partiendo de la base anterior, los ayuntamientos realizan la clasificación pormenorizada del suelo de su término municipal, a través de un plan general de ordenación urbana. Dado que no se indica la comunidad autónoma, ni el municipio, en el que radica la finca heredada, no puede tratarse la normativa con más precisión.

Las fincas rústicas son parcelas destinadas de forma mayoritaria a la explotación ganadera o agrícola y que contempla construcciones destinadas a dicho fin (como la granja) y suelen carecer de las infraestructuras necesarias para vivir.

Por ello, como norma general, en estas parcelas no puede construirse, salvo que las edificaciones tengan como objetivo actividades relacionadas con la naturaleza. Lo primero que debe hacer es solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad y la información catastral correspondiente, donde podrá ver la descripción y catalogación de la finca.

Pese a que no siempre es legal construir una vivienda en suelo no urbanizable, si la finca rústica cuenta con una casa preexistente de una antigüedad superior a los 40 años y está inscrita en el Registro de la Propiedad, sí que es legal vivir en ella y realizar las obras de mejora y restauración que fuesen necesarias. Para el resto de casos, construir una casa en una finca rústica está prohibido y es sancionable.

Es decir, podría ocurrir que una situación como la descrita no fuera ilegal. En conclusión, recabe la información actualizada de la finca que ha heredado y localice la legislación vigente aplicable en su municipio. En ella se describirá la clasificación del suelo y los usos y construcciones permitidas. En este caso la antigüedad de la edificación puede ser la clave para poder residir y reformar la vivienda.

*Sonsoles Martínez González., abogada de Lean Abogados.