¿Puede el administrador utilizar el dinero de unas derramas para pagar otras facturas?

¿Puede el administrador utilizar el dinero de unas derramas para pagar unas facturas de un trabajo realizado en 2022 que en su momento no se llegó a pagar en su totalidad y que la comunidad desconocía que existía esa deuda?

En primer lugar, conviene señalar que el régimen jurídico aplicable a las relaciones entre vecinos de un edificio, es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (o Ley de Propiedad Horizontal).

La precitada norma, en su artículo 20, establece las funciones que corresponden al administrador. De entre ellas, en el caso planteado, conviene destacar dos:

1.- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos; y

2.- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

Las derramas, tal y como dispone el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, ya fueran necesarias u obligatorias, deben ser costeadas por los propietarios (los vecinos) y aprobadas por estos en una junta.

El acuerdo de la junta para el pago de una derrama, solo puede contener: a qué cantidad tiene que hacer frente cada vecino y en qué términos tiene que hacer frente al abono de esa cantidad (por ejemplo, en un único pago o de forma fraccionada).

Así pues, el pago de una derrama (necesaria u obligatoria) requiere de su aprobación mediante un acuerdo de la junta. La Ley no establece de forma expresa que el administrador solo pueda destinar las cantidades aprobadas para el pago de una derrama, al pago de otras obligaciones.

Sin embargo, puede alcanzarse esa conclusión tras una interpretación conjunta de los dos párrafos anteriores. Una derrama exige de un acuerdo de la junta; ese acuerdo supone el abono de una cuantía por los vecinos; el administrador debe ejecutar los acuerdos adoptados.

Así pues, se ofrecen dos posibilidades al caso planteado. La primera es que el administrador empleara íntegramente la cuantía de la derrama para el pago de otras obligaciones. Y la segunda es que el administrador empleara una cuantía sobrante de la ejecución de esa derrama.

En la primera posibilidad, podría estarse ante un incumplimiento palmario de las obligaciones del administrador, tal y como las recoge la Ley de Propiedad Horizontal.

En la segunda posibilidad, igualmente podríamos estar ante una infracción de sus funciones como administrador, pero no de la relativa a ejecutar los acuerdos adoptados en junta, sino ante el incumplimiento del deber de preparar con la debida antelación los gastos previsibles.

Si existiese una obligación anterior a la derrama, el administrador debió someter a la junta la forma de hacer frente a esa obligación, incluso empleando el dinero que se previó para el pago de la derrama.

A su vez, debe señalarse que el incumplimiento de los deberes del administrador puede dar lugar a responsabilidad por su parte frente a la comunidad, cuando le hubiera ocasionado algún perjuicio en el ejercicio o en la falta de ejercicio de sus funciones.

Por último, conviene señalar que la comunidad de propietarios responde de sus deudas con todos los fondos y créditos a su favor, como se encarga de establecer el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal. A este respecto, no se distinguiría entre los fondos previstos para derramas extraordinarias o para ordinarias.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.