Vivo en un piso de renta antigua, ¿me pueden echar los herederos del mismo?
Una vivienda heredada de renta antigua, ¿se puede modificar dicho contrato y desalojar al inquilino, dado que la propiedad pertenece al familiar que heredó el piso?
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Una vivienda heredada de renta antigua, ¿se puede modificar dicho contrato y desalojar al inquilino, dado que la propiedad pertenece al familiar que heredó el piso?
Los contratos de alquiler de renta antigua de vivienda son aquellos arrendamientos firmados entre los años 1950 y 1985, los cuales daban la posibilidad de establecer un alquiler vitalicio, que además se podían heredar.
Son residuales, pero todavía existen supuestos de contratos a los que se les aplica el régimen de renta antigua, siendo una de sus principales características la protección del inquilino. Por tanto, es clave conocer cuál es la fecha en que se firmó originalmente el contrato de arrendamiento.
En la actualidad, las normas aplicables a este tipo de contratos se encuentran en las disposiciones transitorias de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos). Se diferencian los contratos celebrados antes y después del 9 de mayo de 1985, fecha en la que se aprobó el decreto Boyer, norma que determinó que ambas partes podían pactar libremente la duración de los contratos de alquiler.
La disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos, dedicada a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, establece una serie de peculiaridades.
Entre ellas, conviene destacar que la normativa aplicable a esos contratos de arrendamiento (los celebrados antes del 9 de mayo de 1985), es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Una de las notas características de estos contratos es que pueden ver prorrogada su duración indefinidamente a voluntad del inquilino, salvo que concurra una de las causas de denegación de la prórroga legalmente establecidas.
También están expresamente recogidas en la norma las causas que autorizan al arrendador a resolver el contrato de alquiler y que, por tanto, le permiten recuperar la vivienda.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, establece una serie de motivos tasados para la resolución del contrato de arrendamiento. Entre ellos, se prevé un número máximo de subrogaciones.
La subrogación consiste en que una persona pasa a ocupar la posición de otra persona como parte de un contrato. Las principales partes del contrato de arrendamiento son el arrendador (normalmente, el propietario de la vivienda), y el arrendatario (el inquilino). Pues bien, el número máximo de subrogaciones, se refiere únicamente a la persona del arrendatario.
El resto de causas de resolución, pueden agruparse en distintas categorías. Existe otra categoría de causas de resolución, referidas al incumplimiento de obligaciones por parte del inquilino, como son la falta de pago de la renta, el subarriendo no permitido, la transformación de la vivienda en local de negocio, la causación de daños a la vivienda o la realización de actividades peligrosas o insalubres.
Otra categoría de causas de resolución se refiere a la imposibilidad de habitar la vivienda, como son la declaración de ruina de la vivienda o la expropiación forzosa. La última categoría en que pueden agruparse las restantes causas de resolución, se refiere a aquellas circunstancias en que no procede la prórroga del contrato de arrendamiento, como son la necesidad de la vivienda por parte del arrendador o de sus familiares, la proyección de derribo de la vivienda para construir otras, la falta de ocupación de la vivienda por más de seis meses, la ocupación de más de dos viviendas por parte del inquilino en el mismo municipio o que el inquilino tuviera a su disposición otra vivienda de características similares para cubrir sus necesidades.
Así, entre las causas de resolución del contrato de arrendamiento no se encuentra la adquisición de la vivienda por otra persona, ya sea por título de herencia o donación (gratuito) o de compraventa.
El heredero, en el caso planteado, se convierte en el arrendador a través de la subrogación, y pasa a ostentar los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario. La modificación de las condiciones del contrato, como son la duración o la renta, en cualquier caso, debería pasar por el acuerdo entre las partes.
A falta de información más detallada sobre el caso que nos plantea, no puede ofrecérsele una respuesta más precisa.
*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.
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