En caso de un piso con varios herederos, ¿hay derecho preferente a la hora de comprar?

Somos 10 herederos de una casa familiar heredada. La propiedad heredada pertenece proindiviso a cada uno de nosotros con nuestros coeficientes de participación. Dos de los diez copropietarios están interesados en quedarse la casa. ¿Quién tiene derecho preferente a la hora de comprarla y quedársela?

Por diversas circunstancias, la propiedad de un inmueble puede estar repartida entre varias personas, las cuales no se ponen de acuerdo en la forma de administrarlo.

Cuando al menos dos personas ostentan la propiedad de un inmueble existe lo que se denomina comunidad de bienes o proindiviso. Sobre la naturaleza de esta comunidad se pronuncia el artículo 392 del Código Civil, el cual indica que, a falta de acuerdos o disposiciones especiales al respecto, regirán las normas del propio Código Civil.

Cuando existen tanto cotitulares, esta situación jurídica puede conllevar conflictos y desavenencias. Por ello, la mayor parte de las veces la única solución pasa porque uno de los titulares adquiera la cuota de los demás.

Del enunciado planteado se deduce que hay dos copropietarios interesados con hacerse con la totalidad de la propiedad, queriendo conocer si alguno tendría algún tipo de preferencia. Debe advertirse que el derecho de adquisición preferente del comunero se articula en forma de retracto, recogido en el art. 1.522 del Código Civil cuando se transmite algún derecho a favor de un tercero extraño.

Según este precepto, el copropietario puede ejercer el derecho de retracto si se enajena la cuota de otro de los comuneros a un extraño, y si varios copropietarios desean ejercer este derecho, lo harán en proporción a su participación en la cosa común. Si lo que se pretende es que unos comuneros transmitan a otros su cuota de propiedad sobre la vivienda, no existe derecho de retracto.

Así, cada uno de los dos interesados puede adquirir de los otros ocho para repartirse entre ellos dos la titularidad. En este caso también se mantendría la situación de proindiviso. Ahora bien, si lo que se desea es disolver la situación de proindiviso y que solo uno de los copropietarios adquiera el 100% del pleno dominio sobre la vivienda, además de llevar a cabo varias compraventas, existe una fórmula más amable fiscalmente conocida como extinción de proindiviso.

Esta operación se ha de realizar en escritura pública ante notario y, tras liquidar los impuestos oportunos, inscribirse en el Registro de la Propiedad. Si no hubiese acuerdo entre las partes sobre la transmisión de cuotas o disolución del proindiviso, cualquiera de los propietarios está legitimado para ejercitar la acción de división de cosa común.

La facultad de dividir la cosa común (artículo 400 del Código Civil) por parte de los comuneros es considerada como un derecho absoluto e irrenunciable, cuyas únicas limitaciones son la imposición del donante o testados o un pacto temporal de indivisión entre los comuneros. Según el Código Civil, la parte que no quiere desvincularse del condominio no puede imponer al resto que no transmita su cuota o impedir per se la división.

El fundamento de esta acción es que no se puede obligar a nadie a permanecer en una situación de copropiedad. Atendiendo a lo anterior, una vez manifestada la voluntad de ejercitar la acción de división, hay que detenerse en la naturaleza del inmueble. Si fuese posible la división material por el número de propietarios, sus cuotas de titularidad y la normativa aplicable no habría ulteriores inconvenientes.

En aquellos supuestos en que el inmueble es indivisible (por vulnerar normativa urbanística, cuando la división haga inservible para su uso la cosa, cuando entrañe un desmerecimiento de la cosa dividida o genere un gasto desmesurado a los copropietarios) se sustituirá la división material por la económica, la cual permitirá igualmente extinguir el condominio a través de la venta del bien.

Cuando no exista acuerdo entre los comuneros para la adjudicación a uno de ellos con compensación económica al resto o de venta a un tercero, se llevará a cabo la venta en pública subasta con licitadores extraños.

En conclusión, salvo el derecho de retracto de los comuneros en caso de enajenación de alguna cuota a un tercero extraño, no se prevé ninguna preferencia para la adquisición de la totalidad de la titularidad.

Además, habría que conocer si los 10 herederos o el causante han establecido pactos internos de administración de la comunidad.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.