Inquilino de renta antigua, mi casero quiere vender la casa, pero a precio de mercado

Mi padre es un inquilino de renta antigua. Ahora, la arrendataria nos ha comunicado que quiere vender la casa, nos la ha ofrecido, pero a un precio de mercado

Foto: Inquilino de renta antigua, mi casero quiere vender la casa, pero a precio de mercado. (iStock)
Inquilino de renta antigua, mi casero quiere vender la casa, pero a precio de mercado. (iStock)

Mi padre es un inquilino de renta antigua. Ahora, la arrendataria nos ha comunicado que quiere vender la casa, nos la ha ofrecido, pero a un precio de mercado, incluso en la parte alta de la horquilla. Estaríamos interesados en comprarla, pero lógicamente no a ese precio, entendemos que una oferta debería estar por debajo de mercado, ya que, lógicamente, ella no va a poder venderlo a ese precio, ya que tiene la carga del contrato de renta antigua ¿Qué podemos hacer, existe algún límite como la capitalización de la renta o así, para establecer un precio más ajustado a la situación que el de mercado?

En aquellos casos en los que, estando en vigor un contrato de renta antigua, el propietario pretenda transmitir el inmueble, el inquilino será titular de un derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que, por diversas circunstancias, el inmueble de renta antigua se transmitiera, el artículo 53 de la derogada Ley de Arrendamientos Urbanos (1964) facultaba al arrendatario para impugnar la venta, siempre y cuando se cumplieran los siguientes requisitos: (i) que el inquilino no hubiera ejercitado el derecho de tanteo o de retracto o (ii) cuando el precio de venta supere el de capitalización de la renta anual.

Si bien actualmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en vigor (1994) no contempla la posibilidad de la impugnación de la venta por parte del inquilino, el criterio del Tribunal Supremo al respecto es claro; así, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo número 1226/2009, de 15 de enero, que concluye: “Como señala la STS de fecha 22 de octubre de 1964 y la de fecha 10 de diciembre de 1997 de la Audiencia Provincial de Granada, de la Sección 3.ª, la acción de impugnación que regula el art 53 de la LAU de 1964, no se trata de una verdadera impugnación; en efecto, no va dirigida a provocar la ineficacia del contrato transmisivo, celebrado entre el anterior propietario arrendador y el que le sucede, en tales cualidades en virtud del contrato de compraventa o transmisión, sino que sus efectos, caso de vencer el arrendatario o inquilino, van dirigidos a poner una limitación en el ejercicio de facultades dominicales relativas al propio uso y disfrute de la vivienda arrendada, dejando en suspenso la facultad enervatoria de la prórroga forzosa para el supuesto de necesidad para sí o para las demás personas que la ley en circunstancias normales autoriza y 2 como una, a su vez, limitación a la prórroga que la concede el arrendatario, por virtud del art 58 (…)”.

Por tanto, para llevar a cabo el cálculo de aplicación de la capitalización, deberá tenerse en cuenta el total de la renta anual, multiplicarla por cien y el resultado dividirlo entre 4,5; así se obtendrá el precio máximo.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.

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