Quiero poner baño y cocina en una oficina, ¿debo pedir permiso a la comunidad?

Tengo una oficina en el primer piso de un edificio. La oficina no dispone de baño ni cocina, por lo que no tiene conexión de agua ni conexión a bajante. Las oficinas situadas en el primer piso comparten un cuarto de baño común que está situado en la zona común de escalera al lado de los ascensores. Quisiera alquilar el inmueble a un dentista que necesita disponer de agua y de conexión a bajante. ¿Tengo que pedir permiso a la comunidad para conectarme a agua y al bajante?, ¿puede impedirlo la comunidad?

En primer lugar, debe señalarse la noción bajo la cual se le da respuesta a su cuestión. De la redacción de la última, no puede saberse con total certeza si las oficinas a que se refiere forman todas parte de su propiedad o incluso si constituyen fincas independientes entre sí.

Este último escenario (frecuente en la práctica), bien podría significar la existencia de una división material pero no jurídica de las oficinas. En otras palabras, ciertamente existirían varias oficinas físicas (pudiendo estar alquiladas a distintos arrendatarios) que, legalmente, constituyen un único bien inmueble.

En cualquier caso, se tratará de ofrecerle una respuesta lo más acertada posible, advirtiéndole al mismo tiempo de que aquélla puede variar enormemente en atención a las circunstancias concretas. Por lo pronto, puede comenzarse con que la comunidad de propietarios es otra manera con que comúnmente se denomina la propiedad horizontal de un edificio.

La anterior es una forma especial de copropiedad, que ostentan los propietarios de un inmueble dividido en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública. La propiedad horizontal se prevé por el artículo 396 del Código Civil, y se regula pormenorizadamente por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH).

El propio artículo 396 del Código Civil establece que son elementos comunes (entre otros) las conducciones y canalizaciones para el desagüe. En este punto, debe hacerse la siguiente matización: lo que normalmente se conoce como comunidad de propietarios es, en puridad, la junta de propietarios. Esta última es uno de los órganos de gobierno obligatorios de una comunidad de propietarios, compuesta por los copropietarios del edificio, estos son, los vecinos, y a la que corresponde la adopción de acuerdos relativos a la comunidad de propietarios.

Ciertos acuerdos necesitan una mayoría distinta a la de otros para ser aprobados, en función de la materia sobre la que versen, según recoge el artículo 17 de la LPH. En cambio, existen una serie de actuaciones que no precisan de su aprobación por la junta de propietarios, a la luz del artículo 10 de la LPH. Regresando a lo expuesto en el encabezado de esta respuesta, nos encontramos con los siguientes escenarios (sin perjuicio de que existan otros): que existan varias oficinas que constituyan inmuebles independientes entre sí; o que varias oficinas constituyan un único inmueble.

En el primer escenario, el acceso a la canalización del edificio puede incardinarse entre los servicios necesarios para el uso y disfrute de esa oficina, de manera que no requerirá de aprobación por la junta de propietarios.

En el segundo escenario, el acceso a la canalización precisará del voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (ex artículo 17.7 de la LPH).

Finalmente, tenga en cuenta que usted debería correr con los gastos de esas obras, toda vez que lo serían para el aprovechamiento privativo de su inmueble, y que es posible que estén sujetas a autorización administrativa de la corporación local en cuyo término se encuentre el edificio.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.