Compré un inmueble que ha sido demolido, ¿qué hago para que conste en el Registro?

Adquirí un bien inmueble en Santander en la calle Alta y en el Registro de la Propiedad de Santander Nº4 aparece reflejado como tal. Sin embargo, el edificio donde se ubicaba el piso ha sido demolido tras su declaración de ruina por parte del Ayuntamiento de Santander. ¿Qué debo hacer exactamente para que esta información ahora se refleje en el Registro de la Propiedad? Además, ¿cómo puedo solicitar una declaración de inexistencia física o la extinción de propiedad horizontal por ruina?

El Registro de la Propiedad recoge para cada uno de los inmuebles inscritos una descripción, la cual no siempre se adecúa a la realidad física actual. Es por ello que el titular registral, en casos como el expuesto, deberá llevar a cabo la adecuación o actualización de su situación para reflejar la realidad.

De manera general, la modificación de la descripción de una finca en el Registro de la Propiedad puede llevarse a cabo por varias vías. Lo mejor siempre es consultar con el propio registro al que pertenezca la finca, pues le guiarán de manera cercana. La manera más fácil para actualizar la descripción registral cuando las discrepancias son leves (< 10 % cabida), es legitimar la firma ante el registrador o ante un notario junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica y presentarlo ante el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, en este caso el edificio en el que se encontraba la finca ha sido demolido por estar en estado de ruina, debiéndose proceder a la regularización jurídica y registral del mismo. Lo primero a lo que debe atenderse es que el apartado primero del artículo 23.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) establece que el régimen de propiedad horizontal se extingue por “la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario”.

Además, añade que "se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 % del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro”.

Por lo tanto, hay que acudir a los estatutos de la comunidad para ver si se recoge algún pacto en contra de la norma general. Sin perjuicio de lo que pudieran recoger los informes periciales que se encargasen al efecto, el estado del inmueble se recogerá en la declaración de ruina del edificio acordada por el Ayuntamiento. En este sentido, podemos mencionar la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 24 de abril de 2019, nº 239/2019. rec 2574/2016, en la cual se confirma la extinción del régimen de propiedad horizontal del edificio por ruina económica.

Cuando las obras necesarias para reconstruirlo sobrepasan el 50% del valor del edificio a la destrucción del mismo, se permite a los copropietarios poner fin al régimen de propiedad horizontal y evitar así la obligación de asumir los costes de reconstrucción. Para determinar el límite del coste de la reconstrucción, no debe considerarse el valor del suelo al calcular el valor del edificio, ya que el objetivo es evaluar el coste económico de la reconstrucción sin importar el valor del suelo, que puede variar según su ubicación.

Lo adecuado es basarse en el valor actual de la construcción. Con la extinción de la propiedad horizontal se pasaría a un régimen de copropiedad ordinaria respecto al solar. Es decir, una comunidad de bienes sobre el solar que pertenecería “pro indiviso” a los propietarios de las fincas anteriores en función de las cuotas de participación que estaban definidos en la escritura de división horizontal.

Esta situación podría finalizar con la construcción de un nuevo edificio susceptible de ser dividido horizontalmente en pisos o locales o con la extinción de la comunidad de bienes a instancias de alguno de los propietarios en sede judicial. Tanto la extinción del régimen de propiedad horizontal como la titularidad sobre el terreno tendría su reflejo en el registro de la propiedad mediante las oportunas inscripciones.

En conclusión, debe consultar tanto la declaración de ruina del Ayuntamiento como el título de división horizontal, los estatutos o acuerdos de la comunidad de propietarios para comprobar si existe alguna limitación a la extinción del régimen de división horizontal. Si no hubiera inconveniente, se puede otorgar la escritura de extinción o tramitar un procedimiento judicial que conlleve a la extinción.

Dichos títulos son susceptibles de inscripción en el registro, lo cual adecuará la descripción y situación jurídica de la finca de su propiedad. Con el nuevo régimen que se instaure, se podrá decidir el destino del edificio, existiendo diferentes alternativas para gestionar y llevar a cabo la venta del solar, la reconstrucción.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.