Un vecino debe dinero a la comunidad, ahora su piso es del banco, ¿quién debe pagar?

Tengo un vecino que debe 30.000 euros a la comunidad y su piso es propiedad del banco por no pagar la hipoteca. ¿Qué debemos hacer para que pague?

Las deudas de un propietario con la comunidad de propietarios suelen provocar dolores de cabeza tanto a la propia comunidad como al nuevo propietario del inmueble, pues se puede generar un perjuicio para las arcas de la comunidad y de los propios vecinos.

Tal y como está redactada la pregunta, debemos asumir que la vivienda ha sido objeto de ejecución hipotecaria por el impago del préstamo que estaba garantizando y ha sido finalmente adjudicado al banco.

Es preciso acudir al artículo 9.1 e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), el cual establece entre las obligaciones de cada propietario: “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

Cuando hay un impago de estas cuotas se generará una deuda, a la cual se le da un régimen privilegiado en la propia LPH. Así, continúa estableciendo el artículo 9.1.e) LPH que estos los créditos “imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo”.

Además, se prevé que el adquirente (en este caso el banco) de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

Es la propia vivienda la que estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. Es decir, si se ha adquirido en el mes de diciembre de 2024, el nuevo adquirente debe responder de la deuda generada en el año 2024 y los tres anteriores (2023, 2022 y 2021), no así de la deuda cuyo origen sea anterior.

Por tanto, la comunidad de propietarios deberá calcular el importe de la deuda e imputar el importe concreto a cada anualidad para poder iniciar el procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 de la LPH.

Lo primero que hay que hacer es remitir una comunicación (lo aconsejable es un burofax con certificado de texto y acuse de recibo) al propietario moroso informándole de la deuda y concediendo un plazo prudencial para que de manera voluntaria abone de manera voluntaria.

Si no se llega a una solución extrajudicial, de cara a preparar la reclamación judicial debe convocarse una junta de propietarios (ordinaria o extraordinaria, según proceda) en la que se apruebe la liquidación de la deuda y se autorice al presidente para interponer acciones legales para reclamarla.

Posteriormente, el acta de la junta se notificará al propietario moroso de la misma forma que la indicada en el párrafo anterior. La ley prevé la posibilidad de iniciar un procedimiento monitorio en el Juzgado de 1ª instancia o bien en el partido judicial del domicilio del demandado o bien ante el del partido judicial donde se encuentre la comunidad de propietarios.

Este procedimiento se inicia con la presentación de la demanda (con abogado y procurador si la deuda fuera mayor a 2.000 euros) acompañando el certificado del acuerdo de la junta con la deuda pendiente, su origen y los intentos de acuerdo previos. Si tras obtener una resolución estimatoria el deudor sigue sin cumplir con la deuda, se podrá ejecutar la resolución y solicitar al juzgado el embargo de bienes hasta cubrir la cantidad reclamada, incluyendo intereses y costas.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, hay que advertir que el banco como nuevo propietario de la vivienda debe hacerse cargo de las deudas del propietario anterior con la comunidad con el límite temporal indicado, pero, no siendo personalmente deudor, podrá repetir frente al anterior propietario en otro procedimiento diferente para recuperar las cantidades que haya tenido que abonar a la comunidad.

Es importante mencionar la preferencia de las comunidades al cobro de gastos comunes frente al acreedor hipotecario. Para esto, en el caso de que el proceso de embargo estuviera abierto, se debería interponer también una demanda de tercería de mejor derecho.

De todas formas, si el vecino que es moroso tanto de los gastos de la comunidad como de las cuotas hipotecarias y se ha instado la ejecución hipotecaria, la comunidad de propietario debe actuar ejercitando lo que se denomina tercería de mejor derecho frente a ambos (deudor y entidad bancaria) a través de una demanda de juicio ordinario en la que se reclama es una declaración del “mejor derecho” a reclamar por parte de la comunidad en base al art 9.1.e) LPH.

En definitiva, la mejor manera para que se abone la deuda es comunicarse con la entidad bancaria, y si ésta no paga la deuda, convocar junta de propietarios y acordar demandarle, presentando un juicio monitorio.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.